据《中国房地产报》 记者 朱蕾 深圳报道

       7月26日，深圳市人大审议通过了关于《深圳2030城市发展策略》的决议，深圳市规划局有关专家称，该策略为深圳未来25年制定的发展目标是建设可持续发展的全球先锋城市。

       “长期以来深圳城市规划在一定程度上存在无序的状况，在这种状况的影响下，深圳的房地产市场也表现出无序的状态。现在，《深圳2030城市发展策略》对很多区域的具体功能进行了明显的划分，这将引导地产开发由无序走向有序。”英联国际董事长郭建波认为，新的发展策略是对深圳空间秩序的一次重建，它将改变深圳城市发展的格局，全面提升深圳的城市价值。

南北贯通 改变城市格局

     “这个发展策略分别从区域、产业、空间、生态、社会、基础设施和节约型城市七个方面，提出了七大发展策略。”深圳市规划局一位专家介绍说。对深圳未来的功能定位，新的发展策略这样描述：建设国家级高新技术产业基地、区域性物流中心城市、与香港共同发展的国际都会。

      关于实现未来的发展目标和功能定位举措，该策略如此规划：进行多层次的区域合作以扩大城市辐射力；大力实施自主创新，推动第二产业的高级化和规模化；拓展区位空间和结构，扩大深圳经济腹地。此外还有生态发展策略、社会发展策略、基础设施策略和建设节约型城市发展策略。

      “尤其值得关注的是区域发展策略和空间发展策略。”这位专家表示，“在区域发展策略方面，进行多层次区域合作以扩大城市对外的辐射力，促进共同发展是深圳未来应采取的选择。除了辐射内地、加强与珠三角其他城市的多边合作外，新的发展策略还提出，加强与香港在高端制造业、现代服务业以及其他领域的合作，形成同城化发展态势。依托深圳与内地的联系优势和香港的对外联系优势，坚持不懈地走向国际市场，不断提升深圳的国际影响力。”

       基于这种区域发展规划，新的发展策略对深圳的定位之一是“与香港共同发展的国际都会”。深圳社科院城市运营研究中心主任高海燕认为：“在区域发展中，深圳不仅要靠自己，而且要依靠珠江三角洲大城市群，寻求和香港共同发展，成为世界级城市群中的核心城市。”

        在城市空间的规划方面，空间发展策略中提出南北贯通和东拓西联。南北贯通是通过跨市和跨境大型基础设施及口岸的建设，进一步贯通与南部香港，北部广州、东莞等城市的联系，提升城市地位；东拓西联是通过大型基础设施建设，加强与惠州、粤东北等东部地区的联系，通过跨珠江通道的建设，加强与珠江西岸乃至西南各省的社会和经济联系，进一步扩大深圳的经济腹地。

     “如果完全按照新的发展策略进行城市布局，深圳的空间秩序肯定会发生根本性的转变。”卓越集团营销部总经理李宁认为，“从城市规划的角度看，现在的深圳是一个畸形的城市。它是带状的，这不符合城市发展的规律，这样的城市布局在资源上很浪费。城市功能进行合理区分后，深圳将由带状向扇形方向发展，打破关内外的划分界限，进而土地的供应量会放大，这有利于地产开发，也使城市的结构更为合理。”

打破二元化限制

        为了更好地发挥优势，突出各区在区位、资源、产业、科技、人才和环境等方面的优势，在发展策略中提出了差异化的发展思路，也就是在11个城市组团的基础上，通过组团的融合，逐渐演化为5个城市功能地区：城市核心区、西部滨海区、中部地区、东部地区和东部滨海区。

       郭建波认为，这5个城市功能地区和深圳现有的城市区划不一致，新的城市功能的划分，使原来特区内外有别的二元化结构得以改变。郭认为，发展策略中提出的空间布局的差异化发展策略，将特区内外联成一体，通过功能优化，资源组合，合理配置，确定不同地区的功能定位与发展方向，使各地区的资源得到最优利用，进而推动特区内外在空间形态、经济发展等方面的全面协调发展，而这种推动也可以使地产开发直接受益。

        “这次对深圳城市功能区的划分有很多亮点，比如把福田、罗湖划成深圳区域经济的极核，把华侨城也划归深圳中心区，但最大的亮点是对关外地区的城市功能划分。把关外的中部地区定位为城市中心区的功能拓展新城区，这十分有利于城市整体的发展，从而全面提升深圳房地产的价值，并使关内外的价值差全面缩小。”鸿荣源地产总经理杨江认为，新的城市功能规划与产业规划，将使关外的城市面貌和地产开发快速提升。

       “城市功能区的划分对关外是个利好，特别是宝安受惠最大。”富通地产总经理黄文如此认为。本次提交审议的《深圳2030城市发展策略》明确提到，西部滨海区将与香港合作发展成为区域的生产性服务业中心，并一举成为泛珠三角的经济中心。由此可见，在未来的25年里，西部滨海区将成为香港—深圳—广州发展轴线上的重要一环。

        黄文认为，大铲湾港与深圳机场的规划，吻合了深圳市政府做大做强物流产业的规划蓝图，而双港经济也将为深圳西岸所在的西部滨海区奠定产业基础。产业的发展必然给地产开发带来旺盛的市场需求。而从目前的实际情况来看，宝安楼市的价格屡创新高，土地增值也非常快，拍卖地块不断受到发展商的追捧，价格节节攀升。