据《中国房地产报》记者 刘笑一 上海报道

      国税总局“108号文件”造成的阵发性“恐慌”渐渐散去。趋向白热化的“5日避税战”终于宣告结束。

       二手房个税开征的首日（8·1大限）下午，上海个税细则在最后一刻悄然而至：上海各区县房地产交易中心在交易大厅的醒目位置公布了转让二手房征收个人所得税的操作办法。

此次上海细则制定的操作意见核心多半集中在界定1％～3％的征收比例问题上。正如此前一些沪上中介人士的预测，上海细则选择了下限的1％和2％，而没有选择上限的3％，甚至较之业界的想象还要温和许多。

       上海的细则明确了个税征收额度：对于未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的住房实行核定征税，分别按照普通住房、非普通住房转让收入(交易总价)的1%、2%征税。

        根据相关规定，可享受优惠政策的“普通住房”需同时满足以下几个标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，相当于坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

按照上海市地税部门有关人士的说法，此次个税征收是可以在交易差额的20%与交易全额的1%～2%间“任取其低”。

        “目前看来，细则存在一些模糊地带，仍有不少预留空间，事实上对房价助涨还是助跌，目前不得而知。”信义房产不动产研究中心李振宇表示，“比如法定税率和核定税率的巨大利差，客观上会诱使卖房人人为制造不能提供完整购房票据的假象，从而达到避税的目的。”

         而个税政策的出台，使得原本二手房交易淡静的7月，短短5天时间的交易量占了整月成交量的53％。据汉宇地产的统计数据显示，最后五天的成交量是7月份前26天成交量的总和，成交套数得到了160多套。美联物业的数据则显示，这5天中的成交量比平时增长了35%～40％，仅仅在第一天交易量就达到了68套。

        一个较为普遍的看法是，之后转售为租、暂时性封盘以及转嫁税收的方法应对后市的卖家将大增，“8·1大限”之后的成交会陷入低迷状态。“由于部分购房需求得以提前释放，预计8月之后的一段时间内，二手房市场可能会出现观望氛围渐浓、交易暂时停滞的现象。”上房置换总经理奚智祥表示。

        与二手房成交量猛增形成“冰火两重天”的是，7月的最后一周，上海内环内新盘市场成交量下跌近5成。美联物业上海区总经理冯泓睿的看法是，个税政策虽然命中二手房市场，但对于关联度较高的新房市场来说，无疑也将使一部分投资客止步，令准购房者产生较大的迟疑心态，导致成交量会趋近“冰冻”。

       “目前二手房的新政还没有十分明显地影响到一手房的成交。但可以肯定的是，政策已经影响到了购房者的心理预期”，易居（中国）研发中心分析师林波称，“这将导致一手房的成交量一同下挫，影响将从下周逐步显露出来。”

      也有人持不同观点：个税政策实施将使二手房交易量出现明显萎缩，而新房市场则可能从中得到一定的利好。这种说法的依据是，营业税与个税的强征导致5年内次新房交易下降、售价上升，次新住宅需求被迫向新房市场转移。另受一年内再购房免税的影响，也为新房市场增加了需求量。（本报记者陈贤锋对本文亦有贡献）