据《中国房地产报》记者  刘笑一 上海报道

         《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文件）出台的第二天，外资对内地整幢物业的收购战中就爆出了3亿美元的最新天价。

             这个天价出在位于上海浦东陆家嘴金融贸易开发区的合生国际大厦。7月25日，合生创展（0754.HK）公告称，合生国际大厦建成后将整体出售，买家为Pacific Delta Investments Limited公司，3亿美元的标的也创下了今年外资收购的最高纪录。

             7月中旬，摩根士丹利曾以19.6亿元人民币从绿城集团手中吃进东海广场，但这一数额未出半月，就被合生国际大厦刷新。

神秘境外基金出手或将避过新政

         据合生创展的公告披露，Pacific公司同意收购合生国际大厦项目公司“上海民泰房地产有限公司”的上级公司Interwell全部股本。而Interwell是合生国际大厦的唯一投资商。Interwell公司股东分别为Union Wise Investment Limited旗下的子公司Prime以及合生创展旗下的子公司Sun，各占该项目50%的股权。

          但依据协议，整笔交易将分两次完成：今年年底将完成过半的收购，首次交易Pacific将支付1.45亿美元，并由此获得合生国际大厦50%的股权；该大厦须在2008年9月30日之前全面竣工，至多不能延迟3个月。而在2009年3月31日前须正式完成所有收购。

          戴德梁行对其估值报告显示，截至2006年6月30日，合生国际大厦已完工的资本值为22.81亿元人民币。由于合生创展拥有该项目50%的股权，因此合生创展在交易完成后可获相当于上述估值约6%的溢利。

           Pacific似乎是家神秘的企业，记者多方查找，仍未能查到该企业更详细的公开资料，仅仅获悉它是一家在香港注册的公司。据知情人士透露，合生国际大厦的接盘方，也就是Pacific的背后实际上是境外基金。

          有一点可以确定的是，合生创展该项公告特别指出，Pacific是第三方企业，与目前Interwell的两个股东公司没有任何关联。

         而公告中的一句话，在此时显得颇有些耐人寻味：“民泰须增加其总投资额及缴入注册资本，分别不少于1.2亿美元和4000万美元。”一位知名国际物业代理行董事表示，这一条款很可能是为了应对171号文件的相关规定。

          这位人士认为，根据新规，外资必须在国内成立房地产企业，才能实现投资和交易。而投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%，开发项目资本金须达到项目投资总额35％。

         “从交易的进度看，赶在这个节点上完成收购，或可避过171号文件中限制外资购房的相关政策。”富阳地产分析师指出，虽然外资短期牟利行为将受阻，但仍然看好内地物业的中长线投资收益。

低价抛售外资获暴利？

         占地面积逾1.03万平方米，规划层高33层的合生国际大厦定位为5Ａ级甲级写字楼。与百年外滩隔江相望，毗邻香格里拉酒店、花旗银行大厦，这使其在目前寸土寸金、且可开发用地稀少的小陆家嘴滨江核心地段显得十分引人注目。

           事实上，合生国际大厦整体出售事宜已风传半年。虽然合生方面讳莫如深，但在今年3月，合生创展相关人士仍向记者确认过有此意向。

           虽然此次出让达到了天价，但以旁边的花旗银行大厦作参考，目前其零售价为7.25万元/平方米，而合生国际大厦整售的出让单价仅仅2.8万元/平方米左右。

             这个价格让人很容易想到，收购方Pacific“拣了大便宜”。而当记者就此询问合生方面的看法时，合生上海公司副总贺大川表示：“是总部方面在操作整售项目，上海公司并不了解细节。”

而合生创展总部在回应香港媒体时称，将在合生国际大厦建成后抽身而退，是为了提前实现1.5亿美元的资金套现，以用于其他项目的运转。目前合生正在内地多个城市进行大规模物业发展及投资。知情人士曾向记者透露，仅上海一地，合生珠江系今年已新涉猎11个项目之多。

          但仲量联行中国区董事陈立民分析，该项目在2008年建成之后，将与环球金融大厦等一起成为小陆家嘴地区新增供应之一。预计2008年之后小陆家嘴地区写字楼租金可能将受供应量放大带来的激烈竞争的影响而下降，合生赶在限外政策出台前期出售该项目，也许别有一番微妙用意。

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