据《中国房地产报》 记者 陈贤锋 王海燕  上海报道

        《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》公布之后，很多驻上海的外资机构都在抓紧时间研究政策，并调整本公司的下一步业务部署。另外，不少分析机构也大幅调整原先的市场预期。

限制外资会影响银行？

         很多专家和业界人士认为，限制外资导致短期内房地产市场的低迷并不要紧，最担心的是，政策的出台将影响刚刚起步的国内房地产基金市场，并将给银行带来更大的风险。

        “更多外资被限制之后，国内房地产企业的融资又转向银行，这无疑加大了银行的放贷风险；而企业从银行贷款的难度也随之进一步加大，实力不强的企业面临融资困难、资金链断裂的压力。”扬子基金的负责人向记者表示了担忧。

         花旗银行房地产基金的有关负责人也认为限制政策的出台对刚刚起步的中国房地产基金有一定的影响，“政府更多是从宏观经济角度考虑，对企业利益考虑的不是太多。”

           但也有不同的声音。

         已经落地中国的海外基金——高富诺泛海上海首席代表于阳则并不认为当前的政策会对房地产基金市场的发展产生大的影响。他认为，当前的政策并没有严厉到影响海外基金的投资，“只是对一些短期投机的资金产生影响，并使海外资金短期之内产生观望情绪。”于阳如是说。

        “相反，对海外基金的限制之后，更有利于国内的房地产基金发展。”于阳表示，“银行风险也不会因此加大，央行调高了对银行的法定存款准备金率，并已经严格控制房地产业的贷款，银行对地产企业的融资不会放松。”

国际资本顾虑加大

        仲量联行亚太区董事商业部总监陈立民此前一直看好上海的商业地产，政策出台之后，他开始重新审视这个市场。

         “中国是一个资本管制比较严格的国家，当中国投资市场的准入条件严格或者出现不确定的时候，国际投资者的顾虑难免加大，因此，可能会重新布局对国内的投资力度，也肯定会放缓其进入的力度。”陈立民表示。

         戴德梁行投资部董事叶建成在他公开发布的报告中表示，新规定中不允许投资者以境外公司直接投资境内房产的规定，将不利于在海外上市的REITs在中国投资市场的发展，也影响到中国的物业在海外REITs市场的发行。

         陈立民认为，外资的到来对中国楼市应该是有很大帮助的。外资买房一般是长期持有获取租金回报，所以具有比较好的稳定性；另一方面，他们的介入提高了市场的透明度；而购买一些不良资产则为我们国内的银行分担了投资风险。更为重要的一点是，外资还为我们国内房地产市场带来了更多的技术以及先进的经验。

          数据显示，今年一季度只有5亿美元外资进入国内房地产市场，但这个金额也只不过能买四五栋办公楼而已，相对整个市场这个数字依然太小了。陈立民认为，这样规模的外资没有大到需要出严厉政策限制的地步。

           有金融专家认为，在上海，已经逐步开始建立起多种形式的房地产融资形式，房地产基金则是其中的一种。而目前，上海的房地产基金主要以海外基金为主，“限制了海外基金的投资几乎限制了整个房地产基金。”

        基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强曾向记者表示，在一些房地产基金比较发达的国家，通过房地产基金融资，可以同时解决企业融资和降低银行风险的双重问题。

       事实上，在基金发达的国家，很多国际大企业都曾在此类基金的帮助下发展起来。

       美国大概有200个房地产基金，控制了3000亿美元资本；澳大利亚的房地产基金也非常成熟，已经占到了全球8%的地产信托额，有14%的澳大利亚人拥有房地产基金。

        “而我们的市场实在太简单了，除了银行还是银行。”陈基强说。

        “短期内外资企业只能是观望和等待，不适合再进行投资”上述扬子基金相关负责人告诉记者。

         虽然在调控中没有禁止外资投资的文令，但是，在实际的操作过程中外资却受到了非常大的阻力。很多审批程序变得缓慢而复杂，最终的结果是根本审批不下来。

        此外，该负责人还表示，新政的后续影响将在第四季度显现，此次调控使卖方市场向买方市场转变，卖家和买家的利益博弈将发生根本性的改变。而受影响最为明显的是高端物业的房地产开发商，房地产企业又将出现一个洗牌的过程。

      但是对于已经进入中国市场并且落地的境外资本来说，此次调控又是一个机会。因为市场的竞争趋于平稳，很多投资者被淘汰出局。最终影响外资资本进入中国市场的根本动力是其整体经济发展水平，并非是行政干预。