有一个经典的例子可以充分说明通州商业的留白。2005年12月29日，贺岁片《无极》在市内已经放映了17天，通州电影院前仍未挂出海报。一位工作人员说：“（2006年）1月的档期还没有排上这部电影。”这家通州惟一的电影院只有一个可容纳130余人的小影厅。

         而与之不相协调的是，越来越多在CBD工作的白领阶层择通州而栖。他们年轻，有一定的消费需求和消费能力，有高品质的生活需求，他们喜欢购物、娱乐、参与文化活动……

新规划催醒“商业睡城”

           商业应该是城市空间布局调整、产业结构变迁、城市活力塑造的重大驱动力。但目前通州的商业发展仍停留在“配套”层面，没有充分发挥现代服务业对区域发展的“拉动”作用。从通州商业的现有格局和态势看，由于商业滞后于城市发展速度，住宅市场成长较快，通州已经接近一座“睡城”。

        据通州区商务局统计，截至2005年底，通州区的商业网点有24000个，但主要商业网点分布在新华大街沿线，其中真正规模较大、档次较高的商场只有新华联商场、人民商场、通州百货等四五家。规模较大的超市则只有位于新华大街的两家物美超市，位于运河大街的易初莲花超市以及位于通州东关的小白羊超市，销售商品以中低档产品为主。可以说，通州还维持着以新华大街为核心的商业中心区一枝独秀的格局。

          新城建设在即，原有商业的缺位给后来者以图划的绝佳机会。《北京市通州区商业发展规划》明确指出，至2020年，要实现构建与北京国际化大都市地位和通州综合服务中心功能定位相适应、与中心城商业互补互促的商业流通体系目标，以确立通州京东商贸中心的地位。此外，计划通州区整体人均生活商业体量接近1.5平方米，生活商业营业面积总量达到176万平方米左右。其中广域商业总量约70万平方米；主题生活商业总量16万平方米；新城宜居商业总量中，社区商业中心人均商业体量0.6平方米，面积总量54万平方米，便利商业终端人均商业体量0.15平方米，面积总量14万平方米；乡镇商业总量22万平方米。

       量化的指标无不昭示，一座睡城正在苏醒。

通达天下

      睡城苏醒，一方面得益于新城区的定位。新的《北京城市整体规划》明确指出，通州是首都东部发展带的重要节点，是北京重点发展的新城之一，也是北京未来发展的新城区和城市综合服务中心，是中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区。这一功能定位突出了通州区的综合服务功能，预示着通州将迎来服务业发展的黄金时期。商业是服务业的重要组成部分，同行政办公、商务金融、会展、文化等服务功能息息相关、密不可分，北京城市整体规划的重新修编给通州的商业发展注入了强心剂。

       另一方面得益于发达的交通网络。“因为交通不断升级，土地便不断升值，通州的商业价值也就体现出来了。”顺华集团总裁郑武说。

        通州地处环渤海地区的核心枢纽位置，与北京主城区有多条道路直接连接，轻轨八通线的建设使通州拥有了轨道交通，更加便捷了与中心城区之间的联系；六环路沟通了与北京其他区县的快捷联系；京哈、京沈、京津塘三条高速路穿境而过，京承、京秦两条铁路干线贯彻东西，是北京通往津、冀、辽与山东半岛的必经之路。

        而“十一五”期间，通州将投资500亿元，用于各种设施的建设。在通州新城内正计划建设一个大型公交换乘枢纽，农村客运站点的建设将是重点，同时还将两广路延长到运河东大街和运河西大街。此外，通州新城还规划了地铁6号线。关于区域外联交通体系，通州还将加强地铁M1、M6以及通朝大街、两广路延长线的建设。

“通州已经没有死角。”北京市通州区商务局局长王士杰对通州充分发挥物流集散地功能非常乐观。

       通而达天下，在环渤海经济统筹发展的大背景下，依托交通优势，通州在消费上具有连通京、津、冀，兼顾东、西的辐射潜力，对投资者怎能没有诱惑？

“新移民”托市

    商业发展离不开人气的支撑。

    通州区投资促进局透露，2000年以后在通州建成的新小区，80%周边没有中型以上的商业网点。住在这些小区的人购物青睐十里堡华堂商场、蓝岛大厦和贵友商场。去年，贵友近30亿元的营业额中，有近10亿是通州人消费的。而在华堂和蓝岛，营业额的35%和20%来自通州人的钱包。易初莲花超市是目前通州南部最大的商业网点。该超市每天结束营业时，依然人潮涌动，根本不能满足周边人口的需要。事实表明，通州居民拥有巨大的消费能力，但没有在通州区内得到释放。

      王士杰指出，2004年通州个人消费市场最大容量为100亿元左右，城乡居民储蓄余额160.76亿元，比2003年增长了16.4%，其中社会消费品零售总额56.75亿元。

       2004年通州区委书记梁伟率区规划、土地、商务等相关部门到世纪星城考察项目，确定该区域具备打造文化、旅游及商业产业条件，并列入区商业重点建设项目；同时对商业定位、前景、经营管理等做了明确指示。

       北京市商务局、通州区商务局、北京顺华集团邀请商业专家及台湾、新加坡商业权威机构多次召开针对性很强的研讨会，就打造以长安街东端、北苑与通朝大街（两广路延长线）、世纪星城为核心的新型北苑商圈进行了充分的论证，提出要充分发挥世纪星城大型购物中心的交通、规模与紧邻朝阳区的区域优势，将其打造成为京东一个超区域型购物中心，发挥商业龙头作用。2004年，据专家和权威数据分析，在半径3公里内已建住宅项目126个，按220人/万平方米来计算，共有近45万的居住人口，半径5公里，64万居住人口，半径10公里，200万居住人口，将吸引通州、朝阳居民、CBD白领、媒体中心与相关产业工作者、北京市区游客等人群。

       仅就世纪星城大型购物中心项目而言，其商业规模约25万平方米左右。集购物、会展、娱乐、美食、旅游、度假、酒店、办公和国际文化交流于一体。据权威机构预测，世纪星城超区域型购物中心开业后，每天人流量将达到5万人次，年营业额将超过20亿元人民币。

      “京通核心商业地产”课题研究撰稿人谢光飞也算过一笔账，截止到今年4月，在通州永顺镇北部，以珠江国际城为圆心，周围4公里范围内，一共有住宅项目14个，预计开发面积超过400万平方米，居住人口将超过15万。如果按照家庭月收入6000元计算，其收入的30%用于日常消费需求，预计年潜在消费需求在6亿元以上，加上次级商圈和辐射商圈的人口，预计潜在消费需求人口20万人，潜在消费需求10亿元以上，潜力巨大。

        而按照通州区的新城规划，预计到2020年，区域总人口（包括流动人口）可达到119.1万，其中通州新城人口将达90万，相当于一个中等城市的规模。随着市场容量的不断扩大，人民生活水平的不断提高，通州商业消费市场空间可观。

        新城最终应该是一个“移民”城市，是一个人口聚集、资源聚集的有活力的地方。通州区区委书记梁伟认为，这些“移民”有比较好的文化素质，比较好的就业技能，比较合理的年龄结构，比较合适的居住和就业比例。“和睦相处，就业充分，宜居宜业，生活舒心，这是一个努力的方向。”这意味着，新移民将成为未来商业的主要支撑力。

       “打造引力点，将通州输出型的消费转变成吸纳型消费。”王士杰表示，通州将着力打造特色商业，创建4个引力点，即运河城市段与南北大街所覆盖的滨水休闲商业中心区；果园环岛以南、中轴路沿线西侧区域现代生活——文化体验街区；位于京沈高速西侧的京东主题消费区以及未来世界/环球影院商业集群。这些项目将使得商业布局和业态结构更为合理。

      而针对未来的商业投资，谢光飞分析指出，根据通州居民的来源和消费特征，未来通州百万人口大致可分为4个人群：通州原居民、农村人口、城市新移民和其他暂住人口。通州居住人群消费水平偏低，消费人口和经济水平限制了中高端商业在通州的大规模发展，底商和沿街店铺将首先成为市场主力。为满足居民一次性购物需求，社区型购物中心将有望被区域接受，这些购物中心规模不大，以面积在3000～10000平方米的邻里型为主。而在业态方面，由于原本通州商业市场上缺口大，业态选择比较宽泛，餐饮、娱乐、便利店等普遍适合。作为新兴的区域，通州地区的经济和商业市场还处在起步阶段，未来的商业市场价值还很难估算，因此投资者和商家可作好长期投资的准备。