从10年前900元/平方米的起价，到1200元、2400元，直至现在均价近5000元，通州普通商品房的价格一路攀升。“2004年到现在，两年之内，平均房价涨了约2000元。”北京市通州区商务局局长王士杰如此评述通州楼市。且尽管如此，通州仍然供需两旺，据北京市房地产交易管理网提供的数据，6月份的商品房预售统计表明，通州占第三位，仅随朝阳、丰台之后。而按照通州一些开发商的说法，轻轨沿线的房源呈现出紧缺态势，“城市成长太快，不少人持币待购优质房源。”王士杰说。

      事实上，通州楼市之所以牛气冲天，与其作为政策市的风向标关系密切。

政策暖市功能变迁

      随着轨道交通条件的逐步改善，加上北京市“两轴两带多中心”的规划，借CBD东扩等众多利好因素的形成将聚焦点放在了通州，促使通州房地产板块成为京城近两年涨势最强劲的区域。

       通州处于长安街轴线和东部发展带的节点之上，经历了从县到卫星城，再到新城的功能变迁，而每一次变迁对城区基础建设、房地产开发都提供了前所未有的机会。

       北京市相关部门曾经对通州区做过多种研究。1984年第一次编撰的通州卫星城的总体规划方案中，确定了通州京东地区经济贸易中心和首都综合性卫星城的地位；1997年北京市规划院又再次编制了通州卫星城；而在1995年到2010年的总体规划中，则提出了21世纪通州卫星城城市建设的发展方略，确定了通州为北京市重点发展的卫星城镇之一、京东地区的重要经济贸易中心，确定了其城市的功能、规模、用地、布局、交通、公交、绿化等各个方面。随后，地铁八通线加速了卫星城的发展，京沈、京哈等交通主干道的完善使通州成功升级。

       规划再次修编，按照《北京城市总体规划（2004—2020年）》确定的“两轴两带多中心”的发展格局，通州成为重点发展的新城和城市综合服务中心，主要发展行政办公、商务、金融、文化、会展等功能。这意味着通州不再是郊区县、卫星城，而将成为承接中心城人口疏解、聚集新增功能、未来发展的新城区。

政策的指向预示了区域的发展，行政服务功能区的预留更激起无限遐想。这也因此成为房地产开发商瞄准的发展机遇。“房地产商最敏感，看到发展潜力就纷纷而至。”北京市通州投资促进局局长李金玺对记者表示。2005年12月24日，中国人民大学区域经济与城市管理研究所所长陈秀山提供的数据显示：2003年通州商品房新开工面积252.1万平方米，销售面积132.8万平方米，同比增长120.4%、62.9%，分别是全市增速的6.8、6倍。而相关统计也表明，从2003年到2006年，通州开发的住宅小区达到了1000万平方米，尤其是2005年和2006年将出现集中入住的局面。

房市结构单一凸现短板

        引起人们注意并担忧的是通州房地产市场相对单一的结构。

        依据中国人民大学区域经济研究所所长陈秀山提供的数据，在住宅开发最为火爆的2003年，通州商业营业用房新开面积仅有18.1万平方米，办公楼新开面积为0。而到目前，通州也仅有一栋写字楼。《京通核心商业地产》课题研究撰稿人谢光飞认为，通州的住宅、商业用房、办公楼的比例严重失调，居住者大部分不在通州就业，也很少在通州进行生活耐用品消费，医疗卫生、文化教育等也基本不在通州。通州几乎被人们视作“睡城”。“在通州很难购买到中高档商品，因此只好舍近求远到市区购买。相对于一个城区面积达40平方公里、有着庞大移民人群的大社区来说，通州区大型商业设施分布相对局促，居民消费水平不高。”谢在研究调查中发现了通州商业地产的短板现象。

      北京市首都发展研究所调查也同样显示，“在通州定居、市里上班”的上班族超过27万人。虽然通州的商品房开发规模很大，但却缺少文化体育场馆及教育、医疗场所。

      《京通核心商业地产》统计表明：目前，通州区只有１座体育场、３座露天灯光篮球场、２座网球场、１座游泳馆，仅有的一个图书馆藏书仅为20.2万册……这显然无法满足人们的需求，距离未来五年的规划，尚有诸多空白有待填补。

      根据《北京城市总体规划（2004－2020年）》的定位，通州将来要成为百万人口居住的新城区，成为京城近郊区域中住宅放量最多的区域之一。业内人士认为，盲目的房地产开发会使通州完全变成一个单纯的居住区，这将对通州整个经济发展造成沉重的负担，其所带来的交通问题、社会管理问题将来会越来越突出。因此在未来5年内，要实现物流集散地和现代商贸中心，扭转“睡城”局面，通州须发展高品质的商业地产。　

新城破局

      按照《北京城市整体规划》，通州城区在空间上未来主要向东、南发展，北运河以东地区是引导发展行政办公、金融商务等功能的重要区域，城区南部将主要发展会展、商业等功能。目前，拟发展区域的商业几乎还是空白，城区面积的扩展给商业建设提供了广阔空间。

       在王士杰看来，通州区商业地产的发展机遇正得益于此，新城区建设主要强调第二、第三产业并重，加强服务功能，而服务则主要体现在流通行业，所以大体量的商业地产开发也就不足为奇。

       开发商开始有意识地开发高品质的商业地产项目。2005年开始营业的苏荷雅居独立2万平方米的商业中心全面启动，通州轻轨沿线的大型商业广场瑞都国际商业区将于2006年10月开始营业。

      为了实现“区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城”的目标，通州区新一届区政府提出了规划方案，拟打造五大功能区——运河核心功能区、主题休闲功能区、行政服务功能区、商务中部功能区、医疗康体功能区。这五大功能区的成型，也将实现通州“输出型消费”向“吸纳型消费”的转变。

       至于通州最有潜力的区域，也将围绕规划而预知。通州地区在其发展过程中逐渐形成了“轻轨区域”与“运河区域”两大板块，轻轨板块由于八通线的贯通，近年来获得了快速发展，相应的商贸集群应新城规划而生；运河板块将以北运河、温榆河、通惠河、运潮减河四条河流交汇成运河的源头岛建设“运河博物馆”；源头岛的西南方将建造媒体广场；源头岛东南部，即北运河的两侧、东北侧，分别建滨河文化走廊、生态公园和居住区、行政生活中心；运河西南侧则规划为国际性的文化会展交流中心和商业中心区，得天独厚的地理优势恰是其竞争力所在。

     “仅仅靠住宅的配套商业无法解决通州的睡城问题，通州距离国贸近，两广路又即将拓宽，多条干线正在建设中，交通优势使得未来的通州构造大的商圈成为可能，我们二期建设购物中心的项目也将马上启动。”顺华集团总裁郑武言辞凿凿，“通州区领导已经向社会公布了未来‘十一五’期间准备投入500亿做基础设施配套，拉动通州的发展，这方面需要很多开发商的参与，通州未来的前景非常光明。”