据《中国房地产报》 作者 刘玉录 报道

     日前，经天津市政府批准，天津市国土资源和房管局调整了普通住房标准并于7月1日起执行。调整后的规定包括：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积在144平方米以上；住房成交单价坐落于和平区的低于7100元/平方米，河西区的低于6300元/平方米，南开区的低于6100元/平方米，其他区的低于5000元/平方米。

     此项调整以及不久前出台的天津市规划局有关审批新住房项目规划的法规依据分类表述，均可以看成是本市落实“国六条”地方细则的铺垫，也可以解读为先分解、后综合的一种博弈策略选择。从这些陆续披露的、未雨绸缪的信息，尤其是本次普通住房标准的调整里，可以摸索到一个感觉，这就是：一半是落实，一半是变通。

先说落实。其一，本次调整是为了即将出台的天津地方细则中，对应“国十五条”的中低价位、中小户型和廉租房的土地供应，年度计划不低于70%这一规定；其二，是为了落实“国十五条”提出的“公示制度”，“国十五条”规定各城市住房建设规划要在今年9月底前向社会公布，直辖市等报建设部备案。

      该次天津普通住房标准的调整，其核心部分是住房单价按行政区域分出不同的标准以及沿用2005年“七部委意见”中关于单套面积的规定。此举的积极意义在于区分了住房价格的区域类别，即“大河西”与其余地区分成两大类。通过这一区分，使实际房价与区位的关系反映了出来，同时也方便了日后区一级的问责。

     次说变通。从本次普通住房标准的调整中，可以归纳出三点变通来。

          第一，沿用2005年“七部委意见”中关于单套建筑面积120平方米浮动20%的规定，即在144平方米设线的这一点，实际等于放宽了本次“国十五条”套型建筑面积90平方米住房占70%的上限。

          第二，在住房单价按行政区域划分的同时，抬高了本市一直执行的普通住房价格界定的标准。在此之前，天津以5000元/平方米划线：以上的房子和别墅为高档，以下为普通住房，相应分别实行3%和1.5%的契税。本次调整后，南开、河西、和平三区（因三区都在海河西岸，简称“大河西”）的普通住房价格标准分别上调至6100、6300、7100元/平方米，等于扩大了衡量普通住房的价格尺度。

          第三，新的普通住房标准各区单价是根据去年各行政区域内的平均房价乘以1.2倍得出，无疑这是依据2005年“七部委意见”规定的做法。这个标准的计算方法正误姑且不说，在天津房价连续三年累计已经上涨了75%以上、单价5000元/平方米的商品住房供求缺口达到50%的市场形势下，无论在哪个区域的均价上再乘上1.2倍的话，实际都等于对现状的认可与固定化，对“国六条”的实质性落实打了折扣。

       再说变通带来的矛盾和问题。地方城市对“国六条”及其细则的变通，有着千千万万的理由与根据，其主旨是为了缓解或稀释调控的作用力。变通的同时也必然带来新的矛盾与问题。

      首先，普通商品住宅单套建筑面积144平方米以下的规定如何与九部委套型建筑面积90平方米的规定相衔接呢？换言之，如果单套144平方米的房子归入普通住房，那么比重70%的90平方米套型面积怎样在实际中落实呢？

      其次，天津住房市场结构性矛盾的重要表现之一就是“三集中”，人们居住选择集中在大河西。在2005和2006年的问卷调查中，这种选择意向分别占到了54%、74%。2003年到2006年3月，市内六区出让的土地，大河西占56.47%。全市住宅平均价格的高地在大河西。此次放宽普通住房价格标准后，等于将原来“非普通”硬性规定为“普通”，不仅没有调整结构，相反会恶化结构，加剧数年来已经非常严重的结构性矛盾。

        再次，按照本次调整给出的我市5000、6100、6300、7100元/平方米四条普通住宅价格标准上限测算，2006年天津房地产住宅稳定价格的理论目标范围测算值可达5825元/平方米。也就是说，在2005年商品住宅均价4038元/平方米的基础上，再增加44%才能实现。岂不荒唐？

    一半是落实，一半是变通。变通比落实来得更实在，也更快捷。

（作者为南开大学经济学博士、西方经济学教授）