中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华在论关于调整住房供应结构的辨析意见和建议中提出：不少居民有一种习惯性的住房消费观念，即解决住房问题就要靠买，而且最好一步登天地买大房、新房。

据《中国房地产报》 作者 包宗华 报道

    “国十五条”主题是调整住房供应结构、稳定住房价格，其中一条至关重要的新内容，也是人们议论最多的内容就是制定和实施住房建设规划，即自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。针对这一内容目前议论不少，因此也有必要发表一下个人的辨析意见和建议。

是过急决策还是果断决策

  去年的三四季度，我曾呼吁只有抓住大比重建设小户型、低价位住宅这一关键，才能有效解决房价问题和其他突出问题，完成好宏观调控任务。今年，我又分别在两篇文章中指出，去年宏观调控未能很好地解决房价问题和住房供应结构问题，是因为没有抓住关键，并建议通过城市政府制定和下达住房建设计划（因要下达执行，故用计划而未用规划一词），把抓关键落到实处。当时考虑到任务艰巨，需要一个摸索前进的过程，因而提出了用几年或者10年时间，逐步达到小户型、低价位住宅占总建设量的60%（即比重过半）的建议。

而与“国十五条”的规定相比，以上建议明显地偏于保守了。而“国十五条”的意义在于：既然已经看清楚只有抓住大比重建设小户型低价位住宅这个关键，才能有效解决房价等突出问题，那么就应该从看清楚之日开始，下力气狠抓，而不宜用几年甚至10年时间去慢慢推行。因为晚推行一年，有关问题就会晚解决一年，从而多造成一年的损失。

这里要指出，多建小户型低价位住宅这一建议已经被有关专家和领导讲了两年，但因为没有在文件中做出明确规定，所以没有落到实处。如果这次“国十五条”仍然不做出明确规定，今年仍然不会落到实处，就会严重地误时误事。可能到了明年，还会因为今年的宏观调控依然不尽如人意而再发一个文件，而那时碰到的问题依旧是今年的老问题。这样的因循拖延，在民众这里也是通不过的。因此“国十五条”坚定地做出立即实行大比重建设小户型低价位住宅的决策，不是有些人讲的“过急的决策”，而是果断的决策。

是“越位”还是“份内之事”

  上世纪，许多西方国家和发展中国家在推行住房分类供应新制度时树立的理念是，住房是一种关系广大居民安居乐业和社会安定发展的特殊商品，如果政府不介入住房问题，而按对待一般商品的办法，任凭市场自发调节，就解决不好住房问题、特别是广大中低收入者的住房问题。因此这些国家在实行新住房制度时，都明确地宣布政府必须介入住房问题，实行政府由不管住房问题向要管住房问题的转变。

因此，实行政府介入住房问题，是许多国家推行住房分类供应新制度的一项重大改革，是推行新住房制度的基础。

我国1998年决定推行住房分类供应制度以来，在取得巨大改革成就的同时，也产生了一种任凭市场自发调节的倾向。主要原因是我们刚从大包大揽的公房低租金制度走出来，很容易产生这种倾向，从而导致政府在中低收入者住宅方面介入过少。因此，“国十五条”做出大比重建设小户型低价位住宅的决策，是履行政府介入住房职能的“份内之事”，是应尽之责，绝不是有些人说的是超过政府职能的干预过多

和“越位”。

是“拍脑袋”还是科学决策

    许多西方国家和发展中国家推行住房分类供应新制度的主要做法是：对广大中低收入者住房实行居民尽其所能、适度的社会保障和必须的调控管理相结合的制度，是一种特殊的住房商品化制度。政府对广大中低收入者住房实行适度的社会保障，从而理所当然地调控住房的户型、价格和供应对象。由于政府的社会保障和居民的尽其所能都有一定限度，因而在全面推行住房分类供应新制度的前提下，大比重地建设小户型低价位住宅，是解决好住房问题的关键。

这些年来由于放松调控管理，我国许多城市大户型高价位住宅占据了50%以上的比重，这是产生以房价为主的各项突出问题的主要原因。“国十五条”做出大比重地建设小户型低价位住宅的决策，既切实地考虑了我国的国情，又深刻总结了这些年的经验教训，还认真研究吸取了国外的有益经验。因而，这一决策是有科学依据的，不是有些人说的是“拍脑袋拍出来的”。

是单纯调整住房结构

还是具有更大意义

   有些人把这一决策看成是单纯地调整住房供应结构，所以如不及时提高民众认识，就会影响实施这一决策的积极性。因而建议大力加强宣传工作，把实施这一决策的更多重大意义告知民众。

首先，这一决策契合我国人多地少、广大中低收入者收入低的国情。

其次，这一决策有三个要点：一是通过具有法律效力的文件赋予城市政府调控之权；二是调控的覆盖面大，达到商品住房建设总量70%以上；三是直接调控户型、房价和供应对象。有了这三个要点，房价过高、房价上涨快和住房供应结构性矛盾就能得到有效调控，市场混乱和投资增长快的问题也能较好地解决。

第三，能较好地解决广大中低收入者需要的住房问题，是以人为本和建立和谐社会之必须。

第四，与前几年建设大户型高价位住房比重过大相比，本次决策是节能省地、建设节约型社会之必须。

第五，实施这一决策是一项复杂的系统工程，其全面推进的结果将会有利于健全法制、提高调控水平、规范市场及稳定房价，提高房地产企业自律和适应市场的能力，促进房地产业的健康发展。

第六，从发展情况预计，这一决策的效果将在2007年逐步显现。可以这样分析，凡是年建设小户型低价位住宅超过总建设量70%的城市，就是一个全面推进、措施得当有力、较好完成宏观调控任务的城市。也可以这样预测，这个城市的房地产业已经初步地跨入健康、理性发展的门槛。

是“不可能的任务”

还是困难尚可克服的目标

   实施这一决策，要给城市政府和有关房地产企业增加浩大的工作量，而且是难点甚多的工作量。这一决策还会影响一些地方和企业的“利益”。虽然困难很大，但并不是有些人所说这是无法执行的决策。

“国十五条”本身就是一个联合9个部门、全面推进、有利于克服困难的文件。各地政府制定并已出台或即将出台的实施细则，则应是从本地实际出发，并着重考虑克服困难的细则。建议主管部门把各地细则中具有普遍意义的“高招”予以交流推广，使之发挥群策群力克服困难的威力，并提出几点补充参考意见。

第一，弄清楚房地产企业及其将要开工项目的情况，做出住房建设计划并有针对性地下达给各个房地产企业，并在开工后检查督促其执行。这就需要城市政府要有一支精悍、高效、严格、廉洁的管理队伍。组织保证是事业成败的根本保障，建议各城市把组织落实放在首位。组织落实不好，轻则执行不力，收效不大；重则执行不通，祸及全盘。

第二，城市政府下达计划时要明确对住房的质量要求，并应有检查措施。做到价位不高质量高、面积不大功能全、占地不多环境优，让居民觉得适住。坚持质量第一，小户型低价位住宅就会具有强大的生命力。

第三，西方国家给中等收入者住房的社会保障约占总造价的5%～10%，从而理所当然地进行调控。我国通过“国十五条”赋予城市政府以调控权，亦属合法。在这里提出一个建议：可否通过适度减税和土地出让金（两者之和控制在总造价5%左右）的方法，既体现政府对广大中低收入者住房的关怀，又增加一条调控的理由。

第四，要严格“三控制”。不仅要控制户型和价位，而且要控制供应对象。要明确宣布，国家对中低收入者的住房社会保障，只保一套房。如果再出现过去1人买10套经济适用房的弊端，这一决策就会严重受挫。为此，建议各地政府一定要把弄清居民收入和划分收入线的工作切实抓好。否则，控制供应对象就会成为一句空话。前些年推行经济适用住房困难甚多，弄不清居民收入就是主要困难，该教训极为深刻。这事已经讲了七八年，总因为难度大而却步不前。既然大家都知道弄清居民收入是政府准确地制定许多重大政策的基本依据，就应该及时抓起来。再难的事，只有动手抓才有抓好的可能。

第五，90平方米以下小户型住宅要占70%以上，是对一个城市的总量控制，城市政府可以统筹安排。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整比例的，必须报建设部批准。

业内人士都知道，在多层建筑中安排小户型住宅较好处理，而高层住宅就较难处理。有人认为高层住宅比重大的城市就具有调整比例的理由，因此建议有关城市的政府，组织力量设计出一批经济适用的高层小户型住宅优秀方案，做到在下达计划时心中有底。

第六，今年下半年，有些城市可能会出现住房销售量下降或住房开发量下降的问题，这是重大转变带来的“阵痛”。对此，既不能惊慌失措，也不能漠然视之，而要认真对待，经过冷静分析，找出原因和提出对策。

最后要指出的是，不少居民有一种习惯性的住房消费观念，即解决住房问题就要靠买，而且最好一步登天地买大房、新房。因此，通过坚持不懈的思想工作，使广大居民逐步树立起住房租售并举和“梯度消费”理念，并大力发展二级市场和租赁市场，这对于解决好住房问题将会产生重要作用。