据《中国房地产报》记者 王玉光 北京报道

   与几年前相比，境外在京购房者的选择偏好和购买方式都在发生微妙变化。继大型购物中心、商铺和标准写字楼等商用物业之后，一批以高档商务公寓为主的住宅类物业渐成境外在京购房者新宠。

由商而住

早在上世纪90年代，在京的“境外购买力”热衷购买商用物业。但随着境外购房群体的日渐壮大，其选择偏好逐渐转向“户型偏大、单价偏高”的高档住宅领域。

来自中国指数研究院的统计显示，虽然2005年外资在京购房比重仅为2%~3%，但其购房的成交均价为11333元/平方米，平均成交户型面积为185平方米，两项指标远高于内资购房水平。目前外资对物业形态的偏好明显指向如SOHO尚都、宝星国际、新城国际、温莎大道、丽都水岸等诸多高档楼盘。

记者随机采访了上述几家楼盘，据宝星国际销售人员介绍，其公寓价位在7000元~9000元/平方米之间，目前“差不多40%都被外国人买走了，只剩下几套尾房。”而新城国际售楼处的祝小姐则告诉记者，虽然没有明确统计过境外购房者到底占多大比例，但“每天前来了解、咨询的人当中，外国人绝对不在少数。”

记者又了解到，较早即定位为涉外商务公寓的丽都水岸，目前其境外购房者也已经占到其整体客户群的30%。

是什么原因促成了这种转变？伟业顾问总经理林洁分析说：早期外资大多倾向于购买商铺、酒店，且对未来的经营回报预期过高。但随着商铺、酒店后续经营的不利，预期的回报未能兑现，商用物业严重缩水。“外资在这上面吃了教训，所以对商用物业投资就变得谨慎了。”

而比之商铺投资，住宅的优越性逐渐为境外购房者所发现。他们发现住宅投资具有“自住”和“投机”的双重性，可以更大程度地规避风险——一旦物业升值不成，还可留作自用或出租。

不但如此，境外购房群体在购房目的和购买方式上也发生了变化。前几年，外籍人士进京购房主要以投资为目的，目前用于自住的购房者正在增多。而且由以往的“短期投资、伺机套现”逐渐向长期持有过渡。

“现在更多的是外籍华人到内地购房，这些客户大部分是海归。”林洁曾在美国东、西部地区对潜在的境外客户做过调查，其分析结论刚好证实了上述说法。

中国指数研究院分析师陈友根在调研过程中所接触到的境外在京购房者，大都抱着“预期京城经济保持高速增长、房地产市场空间大、房价进一步上升”的想法。在他们看来，大户型、高档住宅一般都地处繁华地段，保值、增值的效果更为明显。这正是高档住宅受宠的主要原因。

内外无异

目前，从购房程序上来看，外籍购房者与国内购房者已无明显区别。在个人购房层面上，自从2002年取消了内、外销房的区分政策之后，外国人在京购房限制逐渐放开。

2003年3月，作为吸引外资及外籍人才的一项新举措，北京市外经贸委和市财政局甚至共同出台了奖励办法（全称《北京市外商投资企业高级人才购房购车专项奖励暂行办法》），规定凡外商投资企业、外籍高级人才在京购房或购车时，可以享受到最高相当于其上年度已缴个税地方留成部分80%的奖励。

在上述政策的鼓励下，国外购房群体近年来逐渐加快了进驻京城房地产市场的步伐。且在投资购房层面上，国外购房“机构性投资”逐渐增多。

据中国指数研究院提供的资料显示，外资进入房地产行业的渠道主要分为三种，第一种是非居民机构和个人投资房地产；第二种是外资通过外国直接投资方式进入房地产；第三种是外资通过外债方式进入房地产。第二、三种渠道外资主要是进入到房地产开发领域，“而进入销售环节的外资，主要集中在第一种渠道。”

不单是北京，游走于二线城市的创典全程地产运营机构执行董事杜荷军称，他在西安、成都、无锡等地运营的30多个高档楼盘中，发现购房者中外国人和讲英语的中国人也在逐渐增多。

炒高房价？

此前一些业内人士曾表示担忧，认为国外购房群体的日益壮大，将会冲击京城楼市，在一定程度上制造房产“泡沫”。

但陈友根认为，辩证地看，国外购房群体的加速进入，如果控制好了，不但不会有太大的负面影响，还会对中国楼市有一定的积极影响。比如创造更多需求、促进市场更为成熟规范等等。

“虽然资本逐利的本质会使楼市充满了投机与风险，尤其是热钱，一旦汇率变动，楼市必定出现一定的抛盘。但好在目前国际游资在北京还没有形成气候。”陈友根说。

杜荷军则认为，虽然外资购房比例很小，但影响甚大。国外购房群体购房一经媒体渲染、放大，常常会给相关的楼盘制造出某种“明星效应”，这无疑成为炒高房价的一个很好题材。

在林洁看来，境外购房群体虽然会在一定程度上拉高房价，但作用有限，毕竟外资购房群不是市场主体，比例很小，而且如果房价被拉高，也会进一步抑制外资购房本身。