据《中国房地产报》  记者 张媛媛 北京报道

     正如事先预想的一样，6月份房地产信托成为信托融资渠道中的明星。

“发行总额达21.34亿元左右，约占当月信托融资总额的41.23%，比5月份（的房地产信托）增加了4亿多元。”用益信托工作室7月7日特为本报提供的最新统计数据显示，在信托融资渠道中，房地产信托6月份重回龙头地位。

“近期房地产信托的良好表现与‘国六条’下银行信贷政策紧缩不无关系。”联华信托业务管理部总经理陈颖在接受本报记者采访时表示，受银行紧缩信贷影响，股权信托和商业地产投向都有了明显回升。但由于政策中90平方米和70%等相关细则问题目前并不明确，而这将直接关系到房地产信托所投资的项目的销售前景，影响到信托融资能否收回，“因此市场总体来讲，仍然处于观望期。”

商业地产突然崛起 股权融资成为潮流

   在6月份发行的47个信托计划中，房地产信托占到了13个；47个信托计划的总发行资金规模为52.72亿元，而13个房地产信托的总发行资金规模为21.34亿元，占据当月全部信托发行总额的41.23%。

“从近几个月的走势来看，房地产信托一直处于平稳的上升期。由于‘国六条’中并未对商业地产作出过多限制，因此商业地产成为6月份房地产信托的亮点。”用益信托工作室李旸表示。

统计资料显示，6月份，投向于商业地产类项目的房地产信托有4个，大大高于以往的投资比例。其中，6月2日，上海假日百货商厦联手安信信托发行1.2亿元的财产权信托优先受益权信托成为6月份第一个投资于商业地产的信托。此后，保利国际广场以及北京沿海赛洛城又分别与粤财信托和中诚信托联手以集合信托计划方式成功发行了2亿元和3亿元的信托计划。

一直以来，在房地产信托领域，商业地产由于高收益高风险的特性而不被投资者归为稳健的投资方向。

但事实上，商业地产的信托收益要明显高于住宅类信托。据陈颖透露：“一般来讲，投资商业地产信托可以带来10%以上的收益，而住宅类相对会低一些。”

除了商业地产项目突然崛起外，6月份发行的房地产信托的另一特点是，资金应用方式为股权的信托在6月份备受青睐。在发行的13个信托中，采用股权和优先受益权融资的就有6个，比例高达46.15%。

“自去年‘212号文件’出台后，股权方式就成为房地产信托很重要的融资方式。”陈颖表示，“‘212号文件’要求房地产信托贷款项目要符合四证齐全和自有资金比例35%，且开发商要具备二级资质，这种条件也是符合商业银行的贷款要求的。信托公司在房地产开发贷款融资上和银行相比处于劣势。而股权方式的融资是信托公司的独有优势，对于信托公司来讲，这种方式操作得好，不仅可以获得更高的收益，也可以更为有效地控制风险。”

他同时称：“‘国六条’之后，银行信贷门槛进一步抬高，信托公司作为地产商重要的融资渠道，自然会有更充分的空间选择对自己有利的资金运用方式。

期待新政细则出台 市场整体谨慎观望

  进入7月份，房地产信托似乎依然延续了6月份的火爆态势。

先是中诚信托与北京华瀛置业房地产开发有限公司联手发行北京华瀛慧谷贷款项目集合资金信托计划，计划募集资金3.5亿元，用于北京华瀛慧谷的开发建设。

几乎同一时间，亿城集团股份有限公司（简称亿城股份，000616.SZ）发布公告称，拟与苏州信托投资有限公司合作，用信托方式融资8000万元投向控股子公司江苏亿城地产有限公司。

亿城股份常务副总经理孙勇在接受记者采访时表示：“此信托计划早在3个月之前就在洽谈，目前已成功发行。”他同时表示，对于亿城这样的的房企来说，新政并不会对公司的资金构成很大影响，但从公司融资层面考虑，信托方式是公司进行多元化融资的一种尝试。

值得注意的是，虽然受新政利好影响，信托公司比以往有更多项目可供挑选，但信托公司却和多数地产商一样更愿意等待政策的进一步明朗。

“目前很多信托公司还处于谨慎观望期。虽然‘国六条’中并没有对信托公司业务做出限制要求，但随着股权方式的日益增多，项目销售情况将直接影响着最终的信托收益。”陈颖表示，“90平方米以及70%的最终细则规定也将直接影响到信托公司（对房地产信托业务）的选择。”

他进一步透露：“目前来找联华谈合作的开发商中，住宅项目依然占据了多数。但不同区域的住宅收益前景不一样，假设一个区域中本来小户型就占据了多数，如果新政细则最后又明确90平方米为建筑面积、70%为每个项目的具体要求，那对于一个项目的最终收益预期就要重新估算。”

辅车相依，唇亡齿寒。在一定程度上，房地产信托的后市将如何发展也将有赖于新政细则的具体明确。