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房贷创新花样迷人 拿来主义还要结合实际
(2006-06-20 12:45:16)《中国房地产报》
古田
在短短的两年时间里，商业银行为何发生了如此巨变？原因大致有三：一是个人住房贷款位列银行最优质资产已在金融同业中形成共识，个人房贷竞争日趋激烈；二是随着中央政府宏观调控政策不断出台，国内个人住房贷款增速趋缓，大规模提前还贷给各银行业务发展都带来了巨大压力；三是原来各银行的同质化产品远远不能满足客户的个性化需要。为了在有限的增量贷款中取得较大比例，以争取业务更快发展，就必须认真研究客户个性化需求，向客户提供更有竞争力的产品。
说到底，我们可以从金融生态进化的角度寻找到个人房贷产品创新的原动力。
从境内外产品比较看，国内商业银行目前的许多产品实际奉行的是“拿来主义”。境外银行为了吸引客户，依据市场细分原则，在传统的房贷产品上增加了理财、利息节约、资金灵活性、缴款方便性等功能。比如，为了迎合注重利息成本节约的客户，境外银行设计出存款\房贷同一账户，只要存款金额符合最低要求，存入账户的资金均视为房贷还款，为客户节约利息成本。国内某商业银行推出的“房贷理财账户”与此本质相同；再比如，早期美国国内银行推出的个人住房贷款产品均采用了固定利率，而国内商业银行去年才推出了固定利率房贷产品。
客观而言，由于境外商业银行个人住房贷款开办时间早、历史长、市场经验丰富，国内银行必须先虚心学习，“拿来主义”未尝不可。但“拿来主义”必须结合中国实际，否则就容易闹笑话。以按周供款为例，因为国外周薪制比较流行，且银行具有明确的日利率标准，按周供款符合一些周薪制客户的实际需要，能够节省利息；而国内某商业银行推出的“双周供”则受到质疑，一则是因为按周还款不符合国内按月发薪的实际情况，二则因日利率是由年利率除以360天间接得出，双周供非但不能给客户带来额外收益，相反是在按实际365天的情况下每年多计收客户5天利息。
从历史发展角度看，国内的个人房贷产品创新还处在初级阶段。这个判断基于以下事实：当前商业银行之间的竞争仍是以增量为主的竞争，存量业务竞争时代尚未来临。这就意味着只要商业银行有力地掌控住个人房贷的渠道资源，即一手房开发商和二手房中介，即便没有创新产品，业务也可以取得突破性发展。公众对个人房贷新产品的关注很大程度上依赖于各种媒体不厌其详的报道，但在实践中却因为其购房主渠道被特定银行控制而难以实现房贷产品的自由选择。上述事实不会导致房贷产品创新的停顿，恰恰相反，一些银行在增量房贷市场难以实现有效突破的情况下，一定会加速推出新的房贷产品，谋求存量市场份额的增加。
从客户需求分析，至少有两类房贷产品会受到广泛欢迎：一类是能够为客户提供更便利服务的产品，如与自由还款、自由用款有关的产品，另一类是为客户节省利息、费用等实际支出的产品。今后一个阶段，以住房抵押作为融资平台，包含贷款、信用卡、理财等内容在内的交叉型产品可能成为市场热点。
作为银行客户，我们必须牢记：良好的信用记录将是客户获取真实利益的前提和基础。让我们像珍惜自己的钱包一样珍惜我们的信用记录吧，因为良好的信用将是一种让人终身获益的储蓄。
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