市场人士普遍认为，虽然这次央行上调贷款基准利率是在经济过热、信贷发放速度过快的背景下出台的，但恐怕没有人怀疑这也是政府对近段时间内房地产市场过热发出的最强有力的调控信号。

理论上讲，通过提高金融机构的贷款基准利率，一方面，房地产开发企业的开发成本将上升，有利于抑制房地产投资过热的问题；另一方面，购房者住房贷款的负担将增加，又有利于降低对住房的需求。因此，通过加息，可以从投资需求和消费需求两方面对房地产市场进行调节，从而达到“一石击二鸟”的目的。

利率调控效果打折扣

不过笔者认为，在中国现有的市场环境下，利用利率工具来调控房地产市场，其最终效果有可能会大打折扣。

首先，从国际经验来看，利用利率调控房地产市场的效果似乎并不明显。

许多国家的房地产市场在近几年都出现了快速增长的势头，房地产“泡沫”也随之膨胀。为此，一些国家通过不断提高利率水平来为房地产热降温。

自2004年6月至今，美联储已经连续16次提高联邦基准利率，至目前的5％。美联储主席本·伯南克还表示要进一步升息。与此同时，美国住房抵押贷款利率也呈现逐渐上升态势。根据美国联邦住房抵押贷款公司公布的全国调查报告显示，截至今年4月20日的一周里，30年期利率水平为6.53%，达到自2002年7月12日以来的最高点。

然而，令人奇怪的是，美国的房地产热依然没有真正地降温，相反却火爆依旧。

根据Real Capital Analytics的统计，2005年美国房地产投资活动达到了纪录高点。其中2005年第三季度的物业出售超过了710亿美元，是季度投资的历史新纪录，而年度投资总额几乎达到1900亿美元。经历了16次加息后，美国房地产市场的泡沫不是缩小而是更大了。

看来，即使在市场体制较为完善的发达国家，利率调控房价的功能也是受到一定限制的。

其次，我国金融市场的不完善会降低利率传导机制的效率。

完善有效的金融市场是利率传导机制充分发挥作用的前提。而目前我国的利率制定尚未完全实现市场化，利率水平及其调整均由央行根据社会资金供求状况、社会资金平均利润率、企业和银行的盈利水平以及同业拆借市场的利率水平等经济指标确定。而这些指标有的难以精确测定，有的存在一定的时滞效应，很容易产生信号失真，使得央行主观确定的利率水平难以真正体现市场均衡，也很难准确估价每次利率调整所产生的效果。

此外，由于实行固定利率，利率传导主要通过行政管理手段，由央行分支机构督促商业银行组织实施，降低了利率的宏观调控效能。

事实也证明，利率调控手段在我国往往难以完全达到预期效果。从利率对房地产市场的影响来看，也充分地证明了这一点。例如，一年前央行决定上调个人住房贷款利率，但这并未有效地降低居民的购房热情，房价也是不降反升。

最后，由提高贷款利率给房地产开发企业增加的成本负担，有可能被转嫁到消费者头上，反而成为引发房价进一步上涨的诱因。

房地产是典型的资金密集型行业，企业的负债率普遍较高。据估计，目前房地产企业的负债率平均在60％左右。因而从短期来看，贷款利率上调会加重房地产开发企业的融资成本，必然会对企业财务成本形成更大的压力。

企业财务成本能否转嫁到消费者头上，取决于房地产商品的需求弹性。从目前情况看，我国房地产市场处于供不应求的阶段，是典型的卖方垄断市场，这就使房地产开发企业很容易地将因贷款利率上调带来的成本转嫁出去，转化为房地产价格的一部分，从而由消费者来承担。

2004年，央行曾决定自当年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率。此后虽然投资过热的情况有所缓解，但房地产市场的价格不降反升。数据显示，2004年北京房价上涨6.7%，而2005年北京房价上升近20％。今年第一季度北京市建委的数据显示，北京房价再次同比上涨了17.3％。

利率杠杆不是惟一手段

由此可见，此次央行提高贷款利率对房地产市场产生的最后影响，还需要得到市场的实践检验。

事实上，利率政策从来就不是调控房地产市场的惟一手段，而利率调控本身也不是降低房价的“救命稻草”。

导致房价上涨的原因有很多，比如不合理的土地供应制度、城市化速度加快、投资渠道的狭窄、历史欠账太多以及外资不断涌入等。因此，抑制房价还需多管齐下，综合治理。

值得注意的是，几乎就在央行宣布加息的同时，国土资源部会同国家工商总局还联合公布了《国有土地使用权出让合同补充协议》，其中不仅对开发商闲置土地的行为进行了强制规定，还明确设限防止开发商变相囤积土地。

可以预计，新一轮的房地产调控在由调整利率打出第一拳之后，后面的“组合拳”将接踵而至。

（李长安：北京多科德经济咨询公司首席研究员，经济学博士）