2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，在2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。

    无论如何，2006年，对于整个银行业来说，改革的步伐更加紧迫。

    中国银行和中国工商银行远赴海外上市、中国农业银行启动财务重组、国内上市银行完成股权分置改革、城市商业银行与农村信用社改革的进一步深化，都将在2006年展开。在此背景下，各家银行纷纷把降低不良贷款率放在重要位置。而对于房地产市场最直接的影响则是：银行将更注意控制房地产贷款风险，在提高门槛的同时，政策将向优质客户倾斜，在优质客户的争夺上更加激烈。

    与此同时，2006年年底，我国金融业将按照入世承诺，对外完全开放。届时，外资银行将大举介入人民币个人房屋按揭贷款业务，与中资银行展开正面交锋。

    除了银行直接放贷以外，通过银行所延伸的融资方式——委托贷款，在银行提高房贷门槛、企业面临融资困局的情形下，2006年业务量还将有所增加；对银行贷款起到重要补充作用的典当融资在2005年灵光乍现，2006年依然会充当及时雨的角色，但是非主流地位难以改变。

典当融资：非主流中求发展

    典当融资虽然不占主流地位，但依然是解决房地产企业短期资金困难的一束救命稻草。

    典当融资在2005年扮演了中小房地产企业救命稻草的角色，也成为一些大企业首选的应急融资方式。上海、北京两地的房屋和土地典当业务曾一度异常火爆。而分析人士认为：由于成本太高，2006年内典当融资的非主流地位难以改变，将有越来越多主营房地产业务的典当行出现。但去年7月份发生在上海的个人投资者通过典当套现完成资本出逃的那一幕不会重现。

    北京乾坤典当有限公司总经理陶文英表示，虽然2006年REITs、海外基金的脚步更近了，但是对于国内大多数企业来说，并不具备这些低成本融资方式的资质。在这种情况下，只能走高成本融资的路。

    多家典当行负责人都表示，今年典当行房地产业务仍会有小幅增加。目前北京典当行业的房地产业务额已占到整体一半以上，而且新的典当行中房地产业务所占业务比例更高，有些甚至达到80%。据了解，房产典当也成为上海近70家典当行的业务主力，类似的情形同样出现在沈阳、杭州等地。

    目前有近八成的房产典当业务额来自中小企业典当，包括开发商、中介在内的不少急需资金流通的中小企业。尽管典当行月息费率不菲，而最高放贷额度只有500万元，依旧被短期内需要资金救急的中小企业看成是“雪中送炭”。看来仍将有越来越多的中小开发商以典当的方式来解决短期融资问题。

    对于典当行自身而言，据阜昌典当行负责人双美玲分析，传统的以民品为主的典当行将进一步拓展房地产典当业务。而新兴的典当行中，越来越多的以房地产典当作为主营业务，势必在这一业务上投入更多的精力。

    数据显示，在北京，2005年9月共新增12家典当行；截至2005年12月7日，上海新增20家典当行以及8家典当分支机构。

个人房贷回稳  中外银行年底ＰＫ

    2006年伊始，个人住房按揭贷款的改变首先从取消优惠利率开始。

    作为开发商商品房销售回款的重要来源，也是各家银行必争的业务，个贷取消优惠利率意义不小，京、沪两地的银行纷纷对个人住房商业贷款利率制定新规。对原来就执行住房贷款款利率，同时无逾期贷款的客户，在2006年1月1日进行利率调整时，银行会根据中国人民银行规定的相应期限档次贷款基准利率的0.9倍执行。即使能获得银行的下浮利率，5.51%的利率仍然高于过去，而上限达到了6.12％（见表格）。

    2005年6月以来一直低迷的个人住房贷款业务，有望在2006年止住增幅下跌趋势。央行2005年底发布的月度金融报告显示，2005年11月份全国居民户消费贷款同比少增172亿元，这其中，个人中长期住房贷款同比少增130亿元。

    中国城乡建设研究所所长陈淮特别在2005年末表示，从十六届五中全会和中共中央经济工作会议看2006年的房产政策，今年是鼓励住房消费年，鼓励和支持自住型的普通商品房的消费。可以预想的是，个人住房消费的增加将直接拉动各家银行个人住房按揭贷款业务增长。

    中国银行在2005年末发表声明称中行在2006年将全面推出“直客式”房贷，银行直接给购房客户提供“楼盘推荐”、“贷款咨询”等系列服务，并和八家知名企业签订协议，圈定各企业部分楼盘的个人按揭贷款业务。

    中行的做法仅仅仅是为2006年各家银行的竞争拉开序幕而已，今年各家银行将使出各种招数，比拼优惠条件，继续延续2005年白热化的趋势。

    此外，在个人住房贷款业务方面，中资银行还将面对更多外资银行的压力。花旗银行、星展银行多家外资银行都在2006年初个人理财业务中推出只针对外籍人士的人民币个人住房按揭贷款业务。而星展银行负责人表示将在2006年底彻底开放对中国居民的房贷业务，产品设计上将有别于国内商业银行，并执行政策允许内最优惠的条件。

    不仅是一手房房贷，二手房房贷市场今年也将出现变化。

    我爱我家市场研究中心日前发布的《北京二手房：回顾2005，展望2006》市场报告预测，随着外资银行的进入，国内银行的业务拓展将备受压力，为了保持较强的市场竞争力，国内银行对二手房的放贷尺度将会有所放松。

企业贷款：中资银行择优逐劣

    为了控制风险，银行政策2006年将进一步向大企业和优质客户倾斜。毋庸置疑，在2006年甚至是未来很长一段时间内，银行仍然是房地产企业最主要的融资渠道。由于销售回款中主要是个人住房抵押贷款，加算起来，房地产开发中的资金来自银行资金的比重不会低于60％。

    信贷政策的收紧，使每家中资银行去年都面临业务相对减少的局面，而各家银行均未放弃拓展业务的想法。建设银行上海分行副行长金煜认为，虽然房地产开发贷款相对风险较大，但对银行来说什么业务都能做，关键是把握风险。未来将多做结构性融资，把每一样的风险拿出来，并找到对应的风险管理手段。

    股份制商业银行也在努力经营房地产客户。民生银行负责人表示：对房地产企业的贷款已经占其贷款余额的1/4，这仍将是重点经营的部分。

    2006年，为了控制风险，银行政策将进一步向大企业和优质客户倾斜。中国建设银行、中国农业银行等负责人都在不同场合提到，银行对实力强、信誉好、管理水平高的房地产企业要大力支持。对优质客户群体的倾斜无疑会加速房地产企业的优胜劣汰。

    此外，被称为2005年亮点的商用物业贷款将继续放行。2005年10月，农业银行出台了《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》，决定在北京、上海、天津、广州、深圳、杭州、南京七个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务。而2006年，将是此项业务在七个城市进一步推广的阶段，工行也推出了此类贷款。农总行负责人认为只要风险管理做得好，该业务前景也能很好。

    外资银行在商用物业贷款领域小试牛刀以后，将继续拓展房地产企业贷款。以房地产类贷款份额几占所有外资银行房地产业务70％份额的东亚银行为例，该行2005年在获得人民币业务牌照当天，就与华远地产、联想控股以及金色世纪三大企业签订了总额5亿元的贷款合作协议，开展租约现金流抵押贷款等业务。此外，东亚银行筹建的网点会相继开业，网点的增加有利于其在不同城市开展房地产企业贷款业务。

    不过，业内人士表示，在房地产企业贷款方面，外资银行由于网点少等客观条件的限制，2006年还难以和中资银行形成竞争。

委托贷款：业务量持续增长

    越来越多的“委托贷款”将从开发商拿到地那一刻就介入，而且风险规避的手段将更加完善。当银行收紧房贷已经成为所有开发商必须面对的事实时，沉寂多年的委托贷款再次焕发生机，这种趋势始自2004年年底，并将在2006年愈演愈烈。

    上海一位具有政府背景的投资公司负责人表示，只要宏观调控的方向不改变，2006年房地产企业委托贷款的业务量只会增加不会减少。该公司两年间操作了30多亿规模的委托贷款，最大一笔就有8亿元之巨。在上海、北京等一线城市，已涌现出越来越多的操作委托贷款的中介公司。

    上海永方投资管理咨询有限公司并不主营房地产委托贷款业务，而该公司项目总监表示2006年将扩大和房地产相关的业务规模，并且投入到商用房贷领域。

    对于许多开发商来说，在宏观调控背景下，获得银行贷款变得越来越困难。在北京被称为“中小企业”的房地产企业大约有2000家，大部分运作了一个或者两个项目后，由于开发门槛的提高处于有地没钱开发或者钱少买不了地的状态，纷纷转向使用委托贷款的融资渠道。就连一些大企业也不得不寻求这种利率数倍于正常利率的贷款。据悉，一些在上海耳熟能详的楼盘都有委托贷款的支持。

    面对如此大的市场需求，委托贷款的利率一直保持在较高的状态。

    上海一位参加多起房地产委托贷款业务操作的投资公司负责人表示，2006年委托贷款的利率将保持在15％～20％之间。事实上，从2005年6月以后，无论北京还是上海，房地产商委托贷款利率都已经达到15%，到了10月份个别委托贷款利率甚至达到18%，与地下钱庄的借贷利率相差无几。

    从资金来源上看，委托贷款的主要资金来源仍将是国资企业。

    某业内资深人士透露，在上海，“国”字头资金拆借给开发商曾经达到每周就有两三笔，资金量在5000万至2亿元人民币。“国”字头资金主要来自上海一些业绩好的大中型国有企业，涉及电力、化工等很多行业。

    2006年趋势仍旧不会改变。且从操作手段上来看，委托贷款将更早地介入。越来越多的委托贷款将从开发商拿到地那一刻就介入，而且风险规避的手段将更加完善。