吴荆卉

 

        根据美国最新的一项统计数据显示，美国投资者目前在中国房地产市场的投资结构中，对于住宅地产的投资只占到对中国投资总额的14%。另一方面，中国开发商的资产负债率平均在70%左右，相比较而言香港大多数开发商的负债只占30%左右。商业地产因为依赖长期经营获得收益而面临着比住宅地产更大的资金压力，而海外基金也更热衷于商业地产这一物业类型。但目前国内的开发商共同的感觉是，海外基金对中国的开发商要求很高，寻求海外基金的支持并非易事。

        本届住交会上，商业地产开发商、金融中介机构和商业公司共同探讨了商业地产的融资问题。

        金融中介机构基强联行副总裁陈咏东认为，目前海外基金在与国内的发展商接触中最大的问题是文化差异，双方都从不同的出发点来看待问题。海外基金通常最关注的问题是找到一个好的合作伙伴，因此它首先要了解你是做什么的？你是如何来运作的？它希望首先了解国内公司的背景，其以及有什么样的经营理念，它首先要判断双方是否会有一个良好的合作基础。

        仲量联行中国区董事、商业部总监陈立民先生则表示，虽然中国地产市场正受到越来越多海外投资者的关注，但在与这些海外基金接触中却发现，他们进入市场都很冷静和谨慎，考虑一项投资通常需要很长时间，往往要半年甚至一年的时间，非常冷静，买进来也是10年甚至是20年的回报预期。

        中坤集团总裁焦青也承认，一方面海外基金非常希望进入中国，另一方面像中坤这样的开发商也需要多种融资渠道，但在真正操作过程中却遇到了很多的困难。2005年上半年，多家海外基金与中坤进行了接触，但双方在资金介入时机的选择上却存在很大差异。

        焦青认为，海外基金需要大胆地有前端性地深入到好的项目，一个项目的成功需要有合作伙伴进入前端性的支持，才会有更长的生命力。海外基金如果能够大胆地提前进入，才能得到最好的收益。

        John Tsui来自美国纽约的一家私人投资公司Peninsula House，公司主要收购零售地产物业，过去主要在美国和欧洲运营。John Tsui告诉记者，其公司很快将在北京设立办事处，并在中国寻找投资机会，据他所知，很多美国投资机构，以及德国和法国等欧洲的投资公司都想进入中国市场。

        《中国房地产报》：你们公司的投资目标主要是哪类物业？

        John Tsui：我们主要收购三类资产，一个是收购那些银行不良资产和经营不佳的商业物业，另外一个是收购公司，以及其他以资产为核心的公司，第三个领域就是SHOPPING　MALL。我们每年成交2至3个这样的交易。

        《中国房地产报》：你们主要以什么样的模式投资？

        John Tsui：第一种模式是购买购物中心的租赁空间，通常是30%到50%的租赁空间，还有那些大概是占地5千平方米左右的商业物业。比如华联在全中国有50多家店，我们可能购买其中的五六家店，并在其中占60%~70%的股份。

        第二种模式是寻找那些高成长性的零售商，比如说，沃尔玛、国美等，年增长率在20%到40%，我们希望购买15年到20年的租赁期，在所购买的资产中有5%到10%的股权形式合作。

        《中国房地产报》：您认为中国零售商业地产目前存在哪些问题？

        John Tsui：中国有很大的零售商业租赁市场，中国开发商资产雄厚，但现金流不足，投资回报也不是很高。