吴荆卉 吴林

 

        在过去两年中，中国的商业地产经历了开发热潮与经营惨淡的局面，导致零售商业地产的空置率迅速上升。很多开发商在经历了住宅开发的成功之后，也在商业地产上体验了风险和失败。本次住交会上，商业地产的各界人士包括开发商、经营管理公司和传统的商业企业聚在一起探讨了国内商业地产目前存在的弊端和未来的发展之路。

        金源Mall、巨库和第五大道都是商业地产界知名案例，而在总结这些现状并不成功的案例时，记者采访的几位业界人士提到最多的一个词是“本土化”，他们一致认为目前国内商业地产最主要的问题是还没有找到自己的“本土化”之道。

        禾田摩尔投资顾问有限公司在金源Mall开业半年前就介入到其经营管理之中，当记者询问禾田摩尔总经理张天祥金源Mall存在的主要问题时，张认为金源Mall开业之后整个经营状况没有达到预期的效果，其中最重要的一个问题就是没有解决国外理念的本土化问题。

        由于国内以前没有过像金源Mall这么大的购物中心项目，因此借鉴了国外的购物中心模式，而金源是菲律宾著名购物中心SM在中国的翻版。SM在菲律宾非常成功，在马尼拉就有20多家SM购物中心，客流量非常大，营业额也很高，但SM的模式搬到北京之后却遇到了很多问题。

        张认为其中的问题很复杂，包括选址和业态布局上都存在一些问题，但之所以没有像菲律宾SM一样成功，主要原因还是没有考虑到本土化的问题。禾田摩尔最近也开始就这个问题进行了进一步的考察，发现中菲的购物环境和消费习惯都存在很大差异。菲律宾天气非常炎热，一年四季都是夏天，人们很少在室外购物，而购物中心这种商业模式正好适应了当地的气候条件，因为室内设有空调，这是两地购物环境的一个主要不同点。

        而中国从北到南大多数地区属于亚热带气候，一年四季分明，这样人们在室内购物的欲望就降低了很多。另外还有一个特别之处，菲律宾的治安非常不好，人们一般都不敢在街上长时间地停留购物，而购物中心提供了一种安全舒适的购物环境，因此人们愿意选择在这种室内购物中心里消费，但在国内并不存在这样的情况。张认为，目前国内的零售商业地产还需要一个本地化的过程，但对于到底什么样的商业适合在中国发展，国内现在还没有足够多的经验。

        此外，目前国内零售企业还不发达，整个零售业处在一个比较初级的阶段，这是阻碍商业地产发展的另一个主要问题。国外很多大型零售企业像沃尔玛、家乐福和百安居已经进入中国，但是国内的中型连锁企业还没有发展起来，很多零售企业还没有发展到个性化的程度，而且多数还局限于地区市场，没有向全国市场扩张和发展，这就造成了大型购物中心商品的同质化严重，商品重复率高的问题，像金源Mall这样大体量的购物中心，也会因此面临业态组合的合理性与出租率不高的问题。

        而记者在采访戴德梁行商业地产助理董事邓俊宽先生时，邓也认为“本土化”是国内商业地产面临的最主要问题。

        《中国房地产报》：您认为大陆商业地产目前主要存在哪些问题？

        邓俊宽：大陆商业地产的现状有“崇洋”倾向，本土化不足，很多开发商到国外考察了以后，把很多东西搬到大陆来，但这些东西与大陆的消费习惯和生活习惯完全不一样，而这些却是决定整个商业形态的重要因素。

        家乐福是最简单的例子。家乐福在国外的商业形态和在大陆的商业形态是完全不一样的。在国外，家乐福是一个仓储式的大型零售商业，就像目前在国内的麦德隆一样，但是到了大陆以后，它完全改变了原有的商业形态，除了它本身的大型零售商业外，还增加了很多小商铺，这让它的运营更灵活。

        大陆消费者的购买习惯与国外不同，人们会把买东西和逛街当作一种休闲，但国外消费者进了卖场以后会锁定目标，买完以后就走，消费者的停留时间和消费习惯都不同。
开发商在做商业地产的时候，国外的模式可以参考，但不能将它原封不动地照搬到国内，因为国外的模式与国内的情况不相符，因此成功的案例很少，原因就在于没有考虑到当地人的消费习惯。

        《中国房地产报》：像北京金源MALL、巨库和第五大道这些商业地产项目目前并不成功的原因主要是选址的问题，还是其他原因？

        邓俊宽：这是一个商业发展的过程，现在还不能说它们失败，这个需要时间来验证，但主要问题可能还是商业要与当地人的消费习惯和收入水平相结合。

        选址对于开发商来说并不是最大的问题，好的地段有失败的商业，不好的地段也有成功的商业，在上海也可以看到这样的成功案例。对于开发商来说，前期的定位才是最重要的，不一定要有大型厂商和知名品牌进驻，本土化最重要，本土化做出来的商业不会很差。

        商业地产开发商的一个最主要的错误观点是，认为成功的商业可以复制到当地的市场中来，但实际上商业的复制性很低。商业地产千万不要复制，因为复制的地产不会成功，只有去创造才能获利。

        《中国房地产报》：您曾在台湾从事商业地产，那么您认为台湾的商业地产有哪些可供大陆借鉴的经验？

        邓俊宽：大陆目前的商业地产和台湾前期很相像，最初台湾的很多大型购物中心也是原封不动地照搬国外的商业模式，但大多数也都失败了。台北最近开放的101就非常成功，它将整个国外购物中心的概念全部推倒，以全新的方式去做定位和选择厂商，所以它目前在台湾甚至在亚洲都算是比较成功的购物中心。

        实际上，家乐福当时想要转变它的经营形态时的第一家店就是开在台北，家乐福在国外并没有台北的这种商业模式，它当时就是观察所有台湾人的消费习惯，增加了很多配套的商铺，这当然也是出于赢利的考虑，因为大卖场的盈利是很低的，它主要靠这些商铺来支撑它的运营。

        在台北成功以后，它又将台湾的成功模式搬到上海，因为全中国人的消费习惯大同小异，上海古北家乐福就是台北模式的一个转型，现在上海古北家乐福是全中国营业额最高的。

        在采访中，邓俊宽先生提到，台湾和大陆有些不太一样，在台湾商业是商业，地产是地产，在操作中不会把商业当作地产来看待。而美国仅次于西蒙地产的第二大零售地产REITs General Growth地产的CEO John Bucksbaum也曾表示，“Shopping Mall更多的属于零售行业，而非房地产行业。”目前大陆的商业地产开发商多出身自住宅地产开发，普遍缺乏商业经营的知识和经验，在经历了前期的失败和教训之后，大陆零售商业地产下一步重点关注的应是经营问题而非开发问题。

        据张天翔透露，禾田摩尔已与一家美国商业管理公司形成了合作伙伴关系，共同拓展在大陆的商业地产第三方管理业务。张也认为，美国的商业经营理念与本土化的结合会将大陆的商业地产经营带入一个更为成熟的阶段，而引人第三方管理公司将是未来大陆商业地产的趋势之一。