吴荆卉　

        国内房地产市场受宏观政策调控的影响，银行已经紧缩了对房地产市场的资金支持，而银行信贷长期以来一直是开发商们的主要资金来源，因此寻求海外基金、拓展新的融资渠道已经成为开发商们面临的最为紧迫的问题。

        海外投资者选择进入一个市场的主要衡量标准是投资回报率。通常海外基金所做投资的回报率一般都有16％~18％的预期，甚至是20％，但在德国和法国这样的欧洲国家，目前基金所能获得的投资回报率通常只在2.5%~3%左右。这也是目前海外基金关注亚洲市场，尤其是中国市场的原因，因为中国每年的市场需求要高于美国市场，海外投资者希望能够通过类似的融资渠道来优化投资回报。

        据统计，2005年已经进入中国的海外基金大约有15~20家，而这15~20家海外基金的投资总额加起来不超过100亿人民币，可以说海外基金在中国的投资才刚刚开始。 

        此届住交会上，来自海内外的投资机构就海外基金进入中国市场的机会和障碍，以及其投资中国房地产市场在法律、财会等方面的具体操作问题进行了探讨。

        进入中国的主要障碍

        投资界人士认为，海外基金顺利进入中国目前还存在着诸多问题。BAZO投资亚洲主要合伙人郑小平认为，目前海外基金面临的主要问题：首先对于很多海外投资者来说，中国市场是一个新的市场，而且这个市场发展的速度太快，海外投资者目前对这个市场因为缺乏足够的理解，所以很难适应，也无法跟上中国房地产市场的发展步伐。

        此外，海外投资者发现自己在中国很难找到好的项目，在寻找项目方面的资源还非常短缺。同时中国房地产市场的透明度不够，政策上的变化难以把握，这些海外基金也缺乏本土机构的支持，这样就产生了很多海外基金想进入中国，但又很难进入中国的问题。 

        房地产投资银行基金联盟（Allied Capital）的CEO Mark Brownstein也认为，对于中国开发商而言，如果要想顺利地与海外投资基金对接，首先要解决信息透明化问题。“尤其是财务报表问题，投资一个项目会涉及到很多金融信息，比如说项目的预算，以及软件成本和硬件成本等。所谓硬件就是建筑现场或者是建筑的实际用费，而软件成本包括员工费用等，对于所有这些相关的财务信息，中国的合作方应该提供那些简便或者是客观透明的信息。”

        一线投资管理有限公司（Frontier Investment Management Limited）的投资主管Stephen DeKuyper也认为，“美国和欧洲都有不同的会计制度，投资者要求对方要有非常正规和标准化的财务报表和制度。另外还存在不同税收结构的问题，美国和欧洲国家也有着不同的税务系统，这些都是海外投资者和中国的开发商需要考虑的要素。”

        关注热点：

        二级市场是否有机会？

        在目前已经进入中国房地产市场的基金中，有95%都投入到了北京和上海两地的市场，而现在海外投资者关注的一个热点问题是，中国其他市场是否存在投资机会。

        Stephen DeKuyper表示，海外投资者目前首先寻找的是上海、北京、深圳和广州这些一线城市，因为这些城市有最好的产品，而且流动性很好，很多人在未来都会购买这类市场上的物业。

        国外大的基金目前对像南京这样的二线城市还不是很感兴趣，因为他们要求一个市场有非常好的基本面，要有非常大的市场需求，而海外投资者对于南京和苏州这类城市目前还没有什么概念，而投资者也期望对这些市场有更多的了解，发现更多的投资机会。

        除了对市场的选择，Stephen DeKuyper表示，海外大的投资者在中国购买物业的时候，还关注怎样为自己的物业定位，如果以后有人要购买其物业，他的主要需求是什么，因为对于机构投资者来说，投资规划非常重要。 

        此外，Stephen DeKuyper也建议，由于国外投资者不能建立开发公司，中国公司如果对每一个项目建立特定的开发公司，出售给国外投资者会更加容易。多数境外投资者除非本地的伙伴有非常好的历史记录或者是很好的质量，他们并不想建立合资公司，而是想做独资公司。

        海外投资者的风险顾虑

        曾有美国投资者表示产权是海外投资者购买中国房地产物业的风险之一，而雷曼律师事务所董事总经理Edward Lehman认为，随着新的物权法的出台，这一状况将有望得到改善。“它的目标主要是提高房地产市场运作的透明度，这个法案防止了开发商向多个买家同时出售同一物业，而让海外投资者会面临物业产权不清的风险。这个法案会建立一个很明确的争端解决机制，也就是说当出现了所有权争议的时候，对它进行注册和记录，这样可以保证第三方购买该物权免受争端的影响。”

        Sanders & Dempsey L.L.P合伙人兼律师Amy Sommers表示，海外投资者最关注的还有中国的土地使用权问题，因为西方在土地使用权方面与中国的情况非常不同，中国转让的是土地使用权而非所有权。而且海外投资者不能在中国买地，如果要进行大规模的土地开发，外商投资者必须寻找当地的合作伙伴才能加入土地开发项目。Amy Sommers建议，海外投资者在介入中国房地产市场时应当了解清楚政府在土地使用上的法律规定。

        Stephen DeKuyper也认为，一个清晰的土地拥有权对于海外投资者来说非常关键。“很多的中国开发商认为与海外基金达成交易很困难，他们不喜欢海外投资者要求他们提交很多的审慎性调查报告，但这对海外投资者来说是保障投资安全的重要一点。对于寻求海外基金的开发商来说，向海外投资者保证清晰的产权所有权是非常重要的。”