刘笑一

 

        “这次的宏观调控对长三角的影响比其他的地区大一些”，农工商房地产集团总裁刘逸成在住交会期间举行的“后长三角房地产论坛”上坦承：“尤其是上海的项目，影响比较明显。”

        虽然2005年的宏观调控并没有给一些资金相对充足、且采用快速运营模式的沪上“实力派”开发商造成本质上的危机，但销售速度的放缓、计划的被迫调整，仍使得调控的影响显而易见。而“应变”一词，则毫无争议地成为处在宏观调控“风暴眼”里的沪上开发商提到最多的语汇之一。

        2008年前消化全部存量

        “明年的长三角情况仍可能是稳中有跌，而到年底走势则将有一定的上行。最晚不会超过2007年年底”，刘逸成判断。

        以农房集团为例，尽管其整体地产业务基本集中在长三角地区，6个城市18个项目的总建筑面积达到400多万平方米。但在刘逸成看来，农房在二三线城市的项目，以及其早期在崇明岛屯下的大批土地，由于地价低廉，其所占用的资金并未构成对其资金链的威胁。

        中海上海公司总经理葛亚非在论坛上也明确表示，“公司发展战略不会因为经济的波动而做出整体的颠覆性调整，中海肯定仍将把长三角作为一个发展重点”。

        刘逸成认为，这次调控显效后，将有一两年的时间可以吸化目前的存量。而明年年底到后年，届时上海房地产市场的全面复苏，也将喻示长三角楼市的真正复兴。

        和刘逸成持相近的乐观态度，葛亚非认为宏观调控的政策影响“将在2008年前被消化殆尽“。而上海几个基本层面的因素——诸如人口流动性强、作为国际大都市可吸引国际性客户群体；以及人均居住面积与国际化大都市相距尚远等，均意味着上海还有较大的发展空间，“不会仅因房地产的宏观调控而跌至低谷”。

        围绕上海审慎扩张

        而正如刘逸成所言，“长三角各城市原来的发展周期不一样，所以反弹的速度也不会一样”，宏观调控之于长三角楼市，一些房地产市场过去发展相对稍滞后、而增长空间较大的城市，诸如宁波、昆山等则成为众多地产商的新掘金之地。

        今年农房集团在宜兴拿下了一个临近太湖的综合性项目，意图打造一个“宜兴的外滩”，而浙江上虞也吃进了优越地段的200多亩土地。中海也在宏观调控以来新辟了宁波市场，目前400多亩地已进入待开发阶段。

        于中海之后，金地上海公司亦在今年10月“逆市”入甬。据悉，这是其在长三角布局沪外的首个城市。凯德置地也几乎在同时将触角伸向宁波，其母公司嘉德集团与花旗联手成立“置地中国发展基金”，首单即将投向凯德的这一宁波综合性项目。

        被称作“上海后花园”的昆山，则由于地处江浙沪三地交汇要地，加之产业集聚的力度强带来的人气，亦受到大开发商们的垂青。绿地集团最近启动了其昆山大盘“绿地21城·孝贤坊”，规划占地达50万~100万平方米；世茂的昆山“蝶湖湾”项目也达百万平米之巨，据集团负责人称，“主要是看好台商在此云集的购房潜力”。

        同时，大鳄们并没有放弃上海而单做“沪外运动”，不同的是，这次他们把目光投向了沪上远郊新兴的大型片区。

        记者在第七届中国住交会上获悉，上海重点发展的三大新城之一“临港新城”核心区房产开发大规模启动在即。绿地集团本月刚在临港新城吃进20万平方米土地，该公司有关负责人表示，不久后还将继续在此追加增持30万平方米。

        不失时机储备土地

        而李嘉诚在宏观调控冷场期强势进入，购入大量土地并长期持有的策略显然也给了本土开发商一些启示。资金充足、融资渠道宽泛者已开始效尤。

        在不久前成都青羊区、湖北黄石市等来沪土地推介会上，诸如黄石推出的磁湖南岸千亩大型地块，均引起了沪上开发商们的强烈兴趣。知情人士告诉记者，已有不少知名地产商正与当地政府进行接洽。

        刘逸成也透露，最近农房集团就正在对环渤海区域的天津考察，“觉得这里面确实有很好的发展机会”。农房接下来很可能会和天津农垦合作开发其位于滨海开发区核心区的13000亩土地，这个片区被刘逸成比作“上海的陆家嘴”。

        这种介入城市运营、争作“一级开发商”的想法，其实在沪上大开发商中目前并不鲜见。上实发展总裁卢铿透露，目前上实发展正在福建泉州运作的一个项目，是在其行政区域的边缘填海造城，总体规模为4.7平方公里，一级开发的投资为37个亿，而上实发展将提供两个亿的首期启动资金。

        “开发的速度则根据市场的情况变化，逐步推进，这样的灵活调整，应时而动，却可规避一些市场的风险。”刘逸成说，他看好整个后市房价的提升，这种策略才会使大型地块开发得到比较健康的发展。

        刘逸成告诉记者，宏观调控伊始，农房即有20％的项目基本上已经销售完毕。而这部分项目销售回笼的利润，则迅即被农房集团用于土地储备扩张，并且目标瞄准二三线城市。

        “我们宁可暂时晒土地，也不晒房子，这会使我们的资金链得到比较有效的控制。”刘逸成在论坛上的话，似乎道出了一部分沪上大开发商目前的心声。