陈基强

 

        国际基金在中国的投资可以分为三个时期。第一个时期从上个世纪90年代到2002年，最早进来的是澳大利亚最大投资银行麦格理银行，投资坐落于上海南浦大桥的澳丽花苑项目。不过麦格理银行当时还没有做成投行，他们更侧重的是住宅项目。

        第二个阶段是2003年到2004年第三个季度。这个阶段其中的一种方式，大家比较熟悉的例子就是摩根士丹利。摩根士丹利投的第一个项目就在上海淮海路新天地旁边的锦鳞天地。他们的方式是自己不做开发商，而是把钱投给永业，永业作为开发商去投入。摩根做的这种角色就是投资方，只是在董事局方面去参与，没有参与具体的开发。另外一种方式则是真正引入国际投资者做服务，这是做住宅的参股的形式。

        在这一段时间，一些亚洲小的资金，特别是小的机会基金也进入内地市场，他们在上海做的主要是烂尾楼。这种方式在2003年前后非常流行，在上海的300多个烂尾楼，纷纷有人买。机会基金跟之前的基金最主要的区别就是，他们敢于担当高风险，以求很快的回报，假如你觉得25%已经是很高了，他们却可能认为不到50%的回报不做。这也就是所谓的高风险基金，算是另外一种非常常见的基金。

        第三个阶段就是2004年第三季度之后的基金，叫做发展基金，属于中国现在很重要的一种基金模式。买东西建楼卖楼，这是发展基金，实际上发展基金在整个美国最活跃的300个基金里面只占14%，大部分其实是收买租赁收入，这才是最重要的基金。因此第三个阶段的真正成熟，也就是说真正会打开未来至少三年出路的阶段，就是做投资物业，做一些长期收租的商业物业。根据人民银行出的报告，这些发展基金95%的钱流入了北京和上海两个市场。从2004年10月份以后到今年4月份之前，大概6个月的时间就超过100个亿交易。比如麦格理买了淮海路旁边一栋的写字楼，大概就是8个亿。

        麦格理银行在中国已经做了10年，在过去10年只投入10个亿的美金，而在过去6个月却投入了5个亿的美金，这表明了一个最新的动向。上海实业买了上海新干线，摩根士丹利买了上海广场等这些现象，真正发生大都是在最近国家对房地产业宏观调控后的这6个月。

        以前有一个很大的误解，有很多的经济学家在讲他们进来肯定是在炒人民币，人民币一升他们就走。其实这些经济学家学历太高了，他们都是博士、博士后，他们却忘记了最初开始读的经济教材强调，所有的物业都不是变现能力特别强的东西，这里面任何一个交易，每一个至少谈了6个月，所以假如我们进来买物业再卖出去，我们就要耽搁6个月的时间，外汇可能已经涨了几万次或者是更多。这一点那些经济学家没有想到，因为他们很多不太了解房地产。还有就是人民币汇率才升了2%，但是上海房地产交易的手续费就是3%，换句话说年初买进再卖出去，还要亏1%。另外一点，就是他们也太看不起我们中国的外汇管理局了，钱怎么可能随时进来随时出去呢？现在基本上谈生意可能是2个月、3个月，但是真正把牌照拿下来登记完可能是6个月、9个月，所以假如是炒外汇，投行的人买物业，回去肯定是要被炒鱿鱼的。