温天纳

 

        在最近的两年时间，我们在市场中不断地听到一些话题：“房地产证券化问题”，比如REITs；“外资进入市场问题”，比如外资对中国市场的看法是怎样的；“人民币汇率问题”，如是中长期还抱有一个升值的预期；还有“宏观调控问题”，央行对开发商的要求是自有资金不得少于35%，这在市场中带来什么的影响呢？

        其实从国际资本进入中国市场，与这些问题全部可以拉得上关系。在人民币升值的预期中，外资只要持有人民币资产，直接投资国内的房地产项目就可以在汇价上获取升值，宏观调控打击了规模和资本额较小的民营地产发展商，对外资来讲，则觉得价格谈判的空间变扩大了，亚洲区内日趋成熟的房地产证券化退出机制让外商可以通过境外市场套现其在国内的商业性房地产项目投资。种种触发外商大举进入国内市场的先决条件，现在已逐一实现。

        中国内地目前的资产证券化还是处于一个刚起步的阶段，企业融资市场产品过于单一。在宏观调控和针对房地产发展的一些新的条例的限制下，部分的民营发展商在资金方面产生缺口，这些缺口没有办法再以贷款的形态进行填补，这也是触发部分外资进行国内商业性房地产收购的一个契机。

        在房地产证券化上下游的领域中，外商早已掌握法规和技术，也掌握了境外投资者的第一手资料，包括他们对利率的看法和收益的预期，他们现在的工作就是去挑选可以达到他们预期回报的房地产项目，把筛选中项目的资料套进他们的电脑估值模型，可获利润或者可能的亏损一目了然。

        现在国际的投资者在中国不断寻找一些具有投资价值的房地产项目，挑选的项目基本上具有4类标准：1.处于黄金地带的商业建筑物；2.具有特色和卖点的商业性房地产项目；3.基本上净年收益率达到9%的项目；4.一些可以通过改善整体物业管理素质，以提高整体收益的项目。

        我们要知道一些房地产管理的国际概念，要把房地产发展成一个服务业，房地产并不只是盖楼房，房地产业周边有非常广泛的配套工业，管理和创意是一个推动价值链增长的一些主要动力，优质的管理可以提升物业的价值，一栋建筑物的价值不会因为它的时间而改变，一些经典的建筑物反而因为它有历史，价值才有所提升，地标的地位也可以被突出。

        我希望在此做一个呼吁，房地产市场中需要建立一个新的专业，就是专业化的房地产金融经理人，他们是扮演REITs经理人的角色，他们的专业融合了物业管理、房地产投融资和财务管理的工作。

        目前很多的国内发展商还没有完全掌握了他们的自身价值，我们希望可以通过本土资本市场的发展和地产管理素质的提高，建立中国自己本土的资产证券化市场。这样才可以让更多的国内房地产发展商可以获得多元化证券市场的益处，不需要只是依赖银行贷款，同时也不会把利润拱手让给外资，让外资收购后，把资产带到境外资本市场，把证券化产业链中最大的增值部分拿走。