潘峰

 

        12月17日下午，上海新国际展览中心一号馆内，“国际资本与中国商业地产”的论坛，成了住交会近20个讨论融资主题的分论坛中最为火爆的场所之一。火爆的原因很简单：这场对话是围绕着“REITs怎样与中国商业地产联姻及如何操作离岸REITs”展开。

        不过，现场的火爆并未影响结论的理性化——综合论坛内外众多专家大腕的观点来看，对于内地开发商来说，发行REITs绝对是一门新的需要好好学习的课程，不仅要学习如何成功地发行，更要学习发行成功后如何进一步成功运作。

        海外上市冲动——REITs大热

        “越秀集团已拿出部分广州物业，打包成资产包在香港成功发行REITs。而华银控股操作的国内第一只在新加坡上市的REITs基本上已经完成前期工作，预计明年在新加坡上市。”作为论坛的主持人，深圳德思勤投资咨询有限公司董事长龙固新首先介绍了国内开发商去境外上市REITs的最新进展。

        龙固新表示，目前企业在国内IPO的平均融资额只有不到5个亿，但是一个REITs则要大得多，而且现在国内上市公司近五年来几乎没有给投资者回报，REITs的回报则是年6％左右，因此非常看好REITs的发展前景。

        事实上，正是由于REITs有诸多优点，准备把内地物业打包到海外上市的，还有那些近来经常大手笔出击的海外基金们。

        戴德梁行董事、投资部主管叶建成表示，今年很多郊区大卖场顺利实现交易引人注目。近期三大投资者在商业卖场领域集体出手，凯德置地投资5.4亿美元购买21个商业卖场，麦格理投资3.7亿美元购买了9个商业卖场，而西蒙房产及摩根士丹利则购买了12个商业卖场，投入了7亿美元。

        “明年上半年，除了越秀投资外，将内地物业打包到香港上市的REITs，肯定会有两到三只。”基强联行董事总经理陈基强语气肯定地表示。陈透露，目前筹备REITs在香港上市的，正是麦格里银行、摩根士丹利这几家近来十分活跃的投资基金。它们近期在内地收购了大量购物中心、写字楼和服务式公寓，如果长期收租的话，需要15到20年才能收回投资本金，而上市就成了这些房地产投资基金清晰的退出机制。

        而海华永泰律师事务所主任颜学海的话更为准备到海外发行REITs的开发商们增添了信心。“今后不管是在信托资产方面还是去海外上市的产品方面，税收问题都可以有比较好的预期。”参与了银监会关于信贷资产监督管理办法立法课题的颜学海透露，目前国内运作REITs主要障碍之一的税收问题有望得到解决和突破。

        新的学习课程——缩短上市的距离

        如何发行REITs成功，叶建成认为应该注意三个问题。一是去海外REITs上市的标的最好是组合物业。“如果手上只有一个物业最好不要想，一般上市的应是一揽子物业，应是四五个物业的组合。”二是所投资的物业要立刻产生租赁收入。三是考虑好回报率。“越秀推出的投资产品预期回报率是6.5％左右，但是这个6.5％是持有该产品的投资者的回报率，要想实现这个回报率，国内物业的成本回报率要比这个利润率（6.5%）高很多才行，因为有税收问题，还有管理成本等。”

        正因如此，UBS亚洲房地产部董事Vincent Peng认为，REITs在中国最大的挑战不是理解的问题，而是高质量的、可投资物业的供应相对缺乏，“人们要花一定的时间来积累自己的资产，这是最大的挑战。”

        上海瑞思房地产投资管理有限公司总裁王世渝则进一步指出，以国内目前的交易价值取向和收购方式而言，离真正REITs的要求尚有很大距离。他同时提醒那些正在积极准备将物业拿出海外上市的房地产商们不要仅仅着眼于项目的成功上市，而是要解决好融资以后的运作技术。

        “他们终于扔下了沉重的‘暴利’外衣，通过追求稳定现金流的平均利润率来换取生存、发展的机会。”王世渝指出，开发商们以较大的成本和利益作为牺牲换来REITs市场上的滚滚“钱流”，是因为国内融资环境难以缓解他们对现金流的极度饥饿。接下来的问题时，这些几十上百亿的资金流向国内后，将会以怎样的方式投向房地产市场？

        王世渝认为，可以肯定的一点是，以REITs为背景的房地产投资并购将应运而生。在其看来，REITs的投资着力点直接用在物业收购上面，这是一项难度极高极专业的房地产金融技术。首先，REITs管理公司必须具备建筑、房地产、金融、财务、物业管理、法律等专业人才组成的“混业”团队；同时，还要研究制定REITs的投资战略、研究物业本身和进行价值判断；最后还要研究物业收购后如何提升价值。

        对此，软库（软银）金汇投资银行总裁温天纳提出了解决之道。“房地产市场中需要建立一个新的职业，就是专业化的房地产金融经理人。”温天纳表示，这些金融经理人实际上是扮演REITs经理人的角色，他们融合了物业管理、房地产投融资和财务管理的工作。

        温天纳称，目前由于国内房地产管理水平整体上还没有达到国际水平，需要借助境外资本和发展商的引路。但相信国内一线城市的房地产商在预期利润（通过本土和国际房地产证券化中产生的巨大收益）的推动下可以在相对短期内追近国际水平，再加上其他环节的配合以及国内资本市场的发展，建立中国本土的资产证券化市场并非遥不可及，那时，地产商的融资之路会更加畅通，而地产业、银行业、资本市场和广大的投资者都将有所得益。