王晓伟 荆宝洁

 

        当主持人将“结合自己的实际情况谈谈一个房地产企业将如何维护资金链安全”这样的问题，抛给复地集团总裁范伟和SOHO中国董事长潘石屹时，听众们并没有得到期待的答案。

        潘石屹的答案是SOHO中国到现在为止没有一分钱的银行贷款，范伟也在顾左右而言其他。

        难道复地和SOHO中国真的不曾感受到资金的压力？当然不是。

        关于未来的忧虑都隐藏在潘石屹的眼镜背后，藏在范伟自信的笑容深处。现实情况却是，因为土地政策和金融政策的调整，每个房地产开发商都面临着资金链的安全问题。能否解决好这个问题，将成为一个房地产企业能否立足的关键。

        危机——资金“输血”管道被卡

        从去年宏观调控开始，银根收紧。央行“121号”文件规定，严禁用银行贷款圈地，房企自有资金不得低于35%，房地产信贷资金不得用于异地使用。其后的银监令“212号”文件则把超级替补的信托融资牢牢钉在冷板凳上。

        银行、信托此路不通，房产公司频频造访产权交易中心，其中不少是为了转让股权，一些房产商甚至想到有高利贷之称的典当行。种种迹象表示：地产商们的资金链正越绷越紧。     

        资金紧张，无法付清地价款，北京38块土地和南京地王被“强制回收”，而广州、杭州、沈阳等地土地流标的消息也不绝于耳。近几年来一直春风得意的地产商们，今年正面临“失血”之痛。

        当然，造成房产公司资金紧张更主要的原因还有销售资金回笼放慢。原先开发商利用预售款，打时间差滚动开发，现在楼市价跌量缩，老把式受到严峻的挑战。按照财务惯例，很多企业年底资金回笼压力更大，一些企业之间的贷款都是在年末到位的。原先许多房产公司财务满打满算的比较多，现在开发商不能及时回笼资金，隐患已然显现。

        出路——多种方式寻求突破

        重压之下，房地产企业各显神通。

        “开源节流”提上了议事日程。一些开发商推倒年初的财政预算，按照可能出现的最坏打算制订支出预算。

        “之前，按公司的制度，支出预算只需由分管财务的项目公司副总向总部汇报，推倒重来做出的预算表，则必须由项目公司老总亲自仔细检查、确认。”一家房地产企业副总告诉记者。

        一边是“节流”，另一边则是“开源”，这家公司抓紧与海外基金、国内资本洽谈合作，希望引进资金，这也是其参加住交会的主要目的。

        不仅是中小房地产商变成了海外基金的追星族。阳光100常务副总范小冲在论坛上透露，阳光100将和某基金合作，规模在4500万美金左右，而此前阳光100董事长易小迪在接受记者采访时表示，“并不是因为缺钱，就是要通过多元化的融资方式来保障企业资金链的安全，虽然有些基金要求的回报率太高，但是这种融资方式对企业来说值得尝试。”此外，首创、天鸿、万通、华远等企业都在暗自运作私募基金，谋求和海外基金的合作。

        国内房企之间的股权合作也开始大行其道。此前面对房产新政，万科公司网站指出：“宏观调控带来的困难和挑战将波及全行业，在日益变冷的天气中合作和联盟将更为重要。统一认识，加强交流将帮助我们在风雨中携手共度，守候到彩虹的到来。”

        不仅万科，复地也忠实地实践着合作。复地在北京的项目几乎完全是与当地的合作者进行开发，比如与北京城建和阳光时代合作推出的“玉泉新城”，再比如与北京华方投资经营公司合作的“白塔寺项目”。 

        正是通过这样的合作方式，复地使得在新区域的投资所占用的资金不会太多，以便有效利用资金进行其他区域拓展。 

        此外，上市无疑为复地资金的运作和拓展抹上了浓重一笔。据了解，去年复地在香港H股上市，募得了18亿港元的资金，今年2月份又在香港作了一次推广，获得了将近4亿港元，通过证券市场复地的融资额已经达到了22亿港元，这大大增加了复地应对宏观调控下可能出现的资金链紧张的底气。

        复地(集团)股份有限公司总裁范伟指出，“每一个企业应该按照自己内部的经营状况去决定采取什么样的发展速度，承担多大的风险，现在房地产企业融资渠道少一些，只有银行、自有资金、上市等，这要取决于每个公司的能力，量力而行。” 

        诚如其言，并不是每个企业都能实现上市。在复地上市之前SOHO中国就准备上市，最终未能如愿。但潘石屹充分利用个人魅力把销售回款的老套路演绎得有声有色。“我与资金市场和银行最近几年离得比较远，我们四年时间没有一分钱的银行贷款。我们的资金一部分是自有资金，还一部分是预售收入，自有资金占到30%，其他基本上都是预售收入。”

        和SOHO中国一样，今典集团迄今为止也没有一分钱的贷款。“只要项目回款快，资金链滚动起来后就能抗风险，回笼的资金还能做其他投资。”张宝全说。相对保守的张宝全和潘石屹虽然不是企业多元化融资的榜样，但却将通过项目融资的操作手法演绎得淋漓尽致，来保护企业资金链的安全。

        同样做着上市梦的还有顺驰，虽然时值宏观调控，每个企业都面临着银根缩紧的局面，汪浩依然坦承顺驰短期内会上市，顺驰在融资方面还是会寻求长期资金的支持，这主要基于解决企业长远发展的需要。他透露，该项融资计划在未来几个月内会有结果。

        希望——政策回暖和融资新局面

        在此次论坛上，中国城乡建设研究所所长陈淮带来了一个利好消息。

        “从十六届五中全会和中央经济工作会议精神，看2006年的房产政策，一言以蔽之就是2006年将是鼓励住房消费年。”陈淮指出。他解释说，鼓励住房消费是鼓励和支持自住型的普通商品房的消费。

        “需求的扩张可能是明年实现国民经济稳定运行的关键，在扩张消费需求中最有意义，对上下产业带动作用最大的仍然是住宅住房消费。”陈淮指出。

        对此，范伟表示，中央经济工作会议的重要一点是明年扩大住房消费需求，这给开发商以很大信心。而放开需求闸门无疑将使房地产业走出价低量缩的困境，刺激房地产市场走上正常发展的轨道。

        而一位与会的上海开发商表示，政策的回暖也许只能从外部给开发商提供舒展融资困局的环境，真正能使企业脱离融资困境的方式只有拓宽企业的融资渠道，制造可以循环的血液。

        完全可以想见，开发商们所面对的将是多元化融资时代，保护企业资金链安全的新的路径选择。