刘笑一

 

         非上市公司如何与境外资本对接？今年年中，中凯集团一度频频传出与境外基金接洽的消息，半年之后究竟“热恋”结果如何？记者在住交会“诚信论坛”上专访了上海中凯企业集团总裁杨益华。

        “中凯集团曾为双方合作设想了很多方式”，杨益华说，包括现在比较普遍的项目股权合作，或者外资直接收购。但事实上，由于宏观调控以来中凯目前已无在售项目，现金流周转稳定，并无资金之虞，因此这些显然不是最佳之策。

        “去年上半年我们就开始假定银行融资收紧的情况下，为企业如何保证现金流充足做准备了。所以即使在宏观调控下，我们所受影响也不是很大。中凯已做好了起码两年的准备。今年春节以前中凯不会有很大的项目启动。”杨益华说。

        与资本“创新对接”

        杨益华指出，目前一些开发商向外资银行或基金借贷融资，很可能实质上是出让股权或是项目作为抵押。但由于外资对中国本土市场尚不完全熟悉，以及对内地开发商操作方式的不信任，往往非常谨慎，合作案例多半是上市公司或者大型企业。

        “而这种曲线借贷的方式，是开发商比较愿意进行的，因为几无风险可言”，杨益华说。

        位于上海市中心的“中凯城市之光”23、24号楼，已被调整为酒店式公寓，中凯将长期持有自营。“这种酒店式公寓现在有很多外资基金青睐，中凯完全可以将其出让或抵押来获取资金”。

        但中凯将采取的是一种与以往不同的模式创新。杨益华透露，中凯即将联合外资成立“不动产开发管理服务公司”。

        不同于以往房地产筹措资金和开发管理的一体化，该公司将实现二者分离，专门为纯粹的机构投资者提供开发运作流程中的一系列管理服务。这可能是上海本土企业中首个此类公司，此前只有个别具有外资背景的企业涉足。

        据了解，该公司目前已有4~5家的股东。除了中凯以外，还有来自于中国台湾以及美国等地的投资者。除向投资机构提供服务外，“不动产开发管理服务公司”还可能为中凯本集团项目提供专业化的模块或整体化服务，但也必须通过公开招标竞争方可获得项目的开发管理权。

        而在杨益华看来，内地开发商一直以来扮演着“多面手”角色，其中必然有很多不透明的环节出现。“建立统一的管理公司，就可以使得整个开发环节及产生的各种费用趋于透明”，并且可以通过集中管理、集中采购等来节约大量的人力物力成本。

        做“真正意义上”的发展商

        另一具有实际意义的是，“不动产开发管理服务公司”不是附属于中凯的公司，而是完全市场化的。用杨益华的话来讲，“这样的模式是国际通用、但是国内缺乏的盈利模式”，而对于与境外资本的合作，“建立一种成熟的合作模式才最为重要”。

        “现阶段国内开发商的瓶颈，从表象上看是资金链的延续问题，但归根到底是中国原有开发模式已经走到尽头”，杨认为，从前期的资本筹集，到产品创造，甚至是营销都由企业自己来完成。这在当前的形势下，已经使房地产商越来越不堪重负。

        正是基于这样的判断，中凯比较倾向于地产开发的“美国模式”，即传统开发商裂变“投资商＋建造商”，投资由基金进行，而项目开发、销售管理等由建造商提供专业化服务。

        杨益华告诉记者，美国的开发商往往占有1%到5%的投资比例，而95%以上都是投资者，投资者只承担有限风险。这种“有限合伙制”无疑可以迫使开发商必须进行有效风险管理。

        而随着境外资本对中国楼市的熟悉程度加深，他们将会从相对保守的整体收购模式，逐步加大介入项目开发的力度，而其前提是找到可信赖的内地开发商合作。未来的中凯即将定位为两种角色：一是房地产风险投资管理商；另一是房地产服务商。二者既相互独立，又相互补充。

        “中凯最终要做的，是国际通常所指的真正意义上的发展商”，杨益华如是强调。