王芳洁

 

        “我们本身是新加坡上市的公司，在操作的时候已经增加了另外一块业务，即房地产金融业务。”在刚刚结束的第七届住交会不动产投融资论坛上，凯德置地（中国）投资有限公司总裁林明彦对凯德置地的公司性质作出了强调。

        之所以会作出这样的强调，和凯德置地最近一段时间在内地的房地产金融动作不无关系。

        定向在不同市场投资

        继2003年成立“凯德置地中国住宅基金”之后，凯德置地于今年10月成立了第二只专门针对中国的私募基金 “凯德中国发展基金”。这只专门针对中国房地产投资的基金规模高达4亿美元。

        在住交会上，林明彦明确表示，凯德置地经常到不同的市场募集资金，定向在不同市场投资。这种形式的资本运作将成为凯德置地未来在中国操作模式的主要方向。

        “凯德中国发展基金”已吸引了来自亚洲、中东和美国等更广范围内的资深国际投资机构和人士的强烈兴趣。其中，除嘉德置地投资1.5亿美元，占该基金的37.5%之外，花旗集团成员Citigroup Property Investors(CPI)通过其全资子公司CBC International Real Estate LP LLC投资了2000万美元。成立一周之内，“凯德中国发展基金”就以约1.08亿美元购买了凯德置地位于浙江省宁波市的一项综合性房地产项目80%的股权。

        谈及募集国际资本的体会时，林明彦表示，资本市场第一能够帮助一家公司，但同时也会对其有所约束。他以写字楼物业开发为例，说明国际资本对于投资非常谨慎。在没有定向购买者的情况下，很多国际资本对风险评估得非常高。即使经过市场调查，凯德置地已经明确了市场方向，还是要等项目启动到一定阶段时才开始预售。

        集中平衡战略

        在寻求资本市场帮助和受到资本市场约束的矛盾下，凯德置地制定了集中平衡的中国发展战略。

        林明彦表示，凯德置地只是定向投资于房地产行业，房地产业务也将集中投资于住宅开发、商业用房和写字楼，其他业务则被逐步剥离。据悉，酒店集团已于三个月前被剥离出凯德置地，而出售业务所获得的资金将用于投向另外几个项目。林进一步表示，这种相对的集中可以累积更多的人才和经验。

        由此，可以看出凯德置地在平衡方面的考虑，首先是选择物业类型，资金将一部分用于开发型物业，另一部分则投向持有型物业。

        就整个凯德置地集团而言，平衡还体现在对于不同市场的投入，尽管中国已经成为其业务增长最快的市场，林表示凯德仍将保证对东南亚和澳大利亚市场的投入。

        而就中国市场而言，凯德置地在进入的11年间将投资分散布局到上海、北京和广州三个主要城市。今年的宏观调控虽然给上海市场造成了一定影响，但北京和广州的市场仍相对稳定。三地布局，使凯德置地在一定程度上避免了政策带来的市场风险，增强了整个企业的抗风险能力。

        “凯德置地操作项目的前提还包括要有一定的规模，如果规模过小，前期的投入可能不能够完全发挥出来。因此凯德置地将更加青睐比较宽或者比较深的市场，在规模上达到一定的效益。”林明彦如是表示。