刘笑一

        作为中国地产企业走出国门的先行者，上实发展总裁卢铿在2005住交会—“中国房地产企业VS国际市场”论坛上甫一露面，所受关注颇多。

        酝酿两年之久，由上实牵头组成的上海“企业联合体”投资于俄罗斯圣彼得堡的地产项目——“波罗的海明珠”今年10月终于揭开面纱。这一项目实际上是在圣彼得堡再造新城，其中40％将是商业设施。

        在始作俑者之一卢铿看来，这虽已不是新事，但对于论坛上充满好奇心的业内人士而言，国外地产投资究竟如何运作、有着何种风险和机遇，仍是他们想知道的。

        “联合体” 攻势

        “俄罗期地产发展目前只相当于中国城市十几年前的状态。”卢铿坦言，“但为什么空间如此大的市场鲜有国外发展商介入？问题的实质性在于，其投资环境还是比较差。”

        但这并没有动摇上实走出去的决心。3/4的圣彼得堡市民在等着房子住，潜在的巨大购买力，加之“开发理念和技术远在俄国人之上”的自信，促使上实很快确定了这一占地2平方公里的巨型项目。

        此前，上实与百联、锦江、绿地、上海工业投资集团及上海工业欧亚发展中心的这一大型国有企业组合，引起了两国政府和两市政府的高度关注。卢铿认为，这规避了项目的“政治风险”，而其正是跨国投资的最大风险。

        这几家企业的联合，首当其冲地解决了先期投入将近1亿美金的资金问题。而银行也予以扶持的态度，给予低息的长期大额贷款，这些资金将用于该项目做基础设施和一期开发。

        “接下去上实还会选择欧洲和香港银行，甚至于采取整个项目整体上市的方式融资。”卢铿透露。

        而卢铿告诉记者，最开始的5家投资组合，已变成了7家，新加入了上海建工集团和一家国内很有名的民营企业。注册资本扩大的同时，优势互补也更明显。投资联合体组织了国际专家进行一流的规划和设计，这无疑为项目的优质化提供了核心要素。

        “资金和技术的问题都得到了保障后，接下来就是如何处理投资关系了。”卢铿笑言， “但与国内不同，俄罗斯诸如电力、水利等基础配套供应商均是由‘寡头垄断’，所以熟悉当地人脉、资源架构也不容忽视。” 

        “国民合作”的双赢

        与之相比，上实这样的国企在国内开发似乎更具优势。“原因就在于凭借它的固有实力或政府背景掌握了一些特殊的资源，比如融资较容易，更受到政府的关注。”卢铿毫不讳言，早先，上实也在这种条件下掌握了大量的土地，并使它取得机遇时亦占有一些优势。

        “但国企也有它的弱点，比如要在上海以外的地方取得机会，需要依托当地的民企。”卢铿说。“我们和民企合作已尝到一些甜头，而‘国民合作’共赢将越来越多。”

        他举了上实发展目前在福建泉州的一个大型项目作为例子：该项目是泉州行政区域的边缘填海，规模达4.7平方公里，整个一级开发的投资为37亿，上实先期投入2亿来启动这一项目。

        “首先我们要做的就是联合。”卢铿告诉记者，上实发展联手了当地一家非常有影响、且和政府关系较好的民营企业。而由于项目是分期建设，资金周转快，且这种属于基础设施的项目几无风险，银行也乐于贷款。

        卢铿透露，该项目待土地一级开发结束以后，上实与当地政府将土地以42％和58％分割。并将和政府共同重新招标来拍卖土地，双方得到的是成本和售价之间差额的分成。而一些地方政府显然比较欢迎有实力和品牌的企业来联手推进城市运营。

        “民营企业和国有企业之间联合起来，共同做大土地一级市场的开发，可能将是未来的趋势。”卢铿说。