张杰

        在一场1200亩土地的竞逐中，压倒对手的最后一根稻草价值1000万元。

        日前，本报记者获悉，此前备受北京业界关注的西北旺冷泉项目招标已尘埃落定，保利以12.1亿元的出价战胜其他三家主要竞争对手，从而获得冷泉项目开发权。

        据北京海淀区房地产经营开发总公司(以下简称“海开”)内部人士透露，曾被认为是夺标热门的北京万科出价止步于12亿元，紧跟其后的富力集团则出价10.6亿元，而本报此前报道中提及的一家名为懋源苑的开发企业出价达10.5亿元。

        至此，年内北京土地市场上最大的一宗土地出让案落幕。由于冷泉项目的招标属于海开内部的土地转让，并未通过北京市土地储备中心，所以该交易显得低调而不为人知，但这并未降低其对北京市土地市场竞争局面的折射意义。

        此外，保利此次夺标也被认为是其发力北京市场的信号。“冷泉交易是保利在北京大发展的一步，我们向北京市场发出了一个强烈的信号。”保利北京总经理胡家权说。

        冷泉谜底揭开

        此前，本报曾报道称，在冷泉项目的招标中，存在多种转让方案。在最终开标后，这一点得到了证实。

        据保利一位高层人士透露，本次招标存在两种投标方案，而两种方案区别之一在于先期一次性支付金额的不同。保利、万科和富力选择了先期一次性投入5亿元，而后在后续的拆迁和开发中分期支付各自的出价金额。而北京懋源苑房地产开发有限公司则选择先期投入1亿元，在后续开发中最终出价10.5亿元。

        记者在采访中了解到，在海淀区国资委和海开的议标阶段，后一种方案被放弃。当进入议标第二阶段后，出让方青睐了出价最高者，保利以1000万的优势压倒万科，取得冷泉项目开发权。

        按照保利的规划，冷泉项目未来将被开发为集住宅、商业为一体的高尚住宅区，建筑面积近90万平方米。

        “无论如何，海开方面在此次交易中基本上没有任何风险而言。除一次性得到5亿元资金外，在后续的拆迁开发中，海开也不用支付其他任何费用。另外，这1200亩土地尚未交纳完毕的土地出让金也由保利来承担。”上述保利高层人士说。

        此外，由于冷泉项目尚未完成“三通一平”，目前该项目所在地还是一片民宅，其拆迁难度及拆迁成本可想而知。因此，参考以上因素，未来保利还需要在冷泉项目上投入至少15亿元以上的资金。

          然而，保利高层言辞间谈的更多的还是冷泉项目后续拆迁问题，而不是需要掏出多少真金白银。“冷泉项目的开发前景依然有赖于海开更大程度上的合作。”胡家权表示。言外之意，在未来近一年的拆迁中，海开还将在该项目中扮演一个重要角色。

        分析人士指出，海开属于海淀区区属房地产企业，具备较强的拆迁能力。在这一点上，保利和海开展开合作颇具说服力和想象空间。至于拆迁合作层面，是由保利买单、海开实质性地操刀，还是海开仅仅象征性地予以配合，目前情况尚不明朗。

        另据记者了解，此前传说海开将借此次土地转让之机进行改制，被认为是一个误传。但胡家权也不排除在土地之外与海开继续深度合作的可能。

        保利扩张信号

        随着将冷泉项目收入囊中，保利在北京开始了强势扩张的步伐。“从今年开始，我们在北京的动作将加大。”胡家权说。

        自从2002年保利地产改制后，保利的地产业务开始走出广州。但截止2004年，保利在北京的地产业务除较早开发的保利大厦外，也只有欣苑项目。保利的地产业务主要还是在广州。

        但今年保利悄然加大了北京市场的投入力度。7月以来，保利接连开盘了垄上别墅项目、新保利大厦，而在建的则至少还有两个项目，立项为住宅的福苑项目和位于亚运村核心区的政泉商住项目。

        显然，保利地产在北京市场的姿态正由战略性进入转为强势出击。

        “在这个时候，冷泉项目的获得最直接的意义就在于，作为中央房地产企业五朵金花之一的保利再一次表达了开拓北京市场的信心。”胡家权说。

        此前，国资委圈定了包括保利、招商局集团、中房集团在内的5家央企有资格整合中央企业的房地产业务。今年10月，又先后圈定了11家将地产开发作为主业的央企。从国资委的政策设计看，打造一批国字号地产巨头的意图日渐清晰。在此背景下，钦定操刀手之一的保利集团也被迫加快全国布局的速度，而北京和上海正是其欲重点强化的战略性市场。

        “未来两年保利在北京的开发重点将是冷泉项目。”胡家权说。这句话或许意味着，冷泉项目承载着保利在北京市场展示其开发实力的重任。

        至于通过此次冷泉项目转让，海开意在引入战略投资者的猜测，海开与保利均未透露更多细节。但胡家权表示，“在未来保利与海开的合作前景上，我们不排除进一步合作的一切可能。”