王芳洁

 

        高建华穿过天麓大厦五层的走廊，推开一扇样式有些古旧的木门，站在门口，他环顾了一下这间熟悉得不能再熟悉的办公室，脸上掠过一丝不舍的表情。

        在2005年北京冬季房展会上，高建华任副总经理的北京住总天麒投资管理有限公司携住总旗下8个经营类物业项目集体亮相，计划将其整体打包转让，这其中就包括天麓大厦。如果交易顺利，在不久的将来，高建华等人将不得不告别天麓大厦，另外选择办公地点。

        作为住总战略调整的一个步骤，此次打包出售的物业资产总额约为5亿元。接踵而来的调整还包括，在北京市国资委的主导下，住总将与一家主营业务为文化体育的国有企业进行整合。根据最新消息，此事已上报北京市政府，正在等待相关批复。

        当时间的脚步由2005年跨向2006年时，住总的命运无疑正面临着一次巨大的转折。

        盘活存量

        住总天麒实际上是住总集团下属的三级公司，其前身是住总开发公司的租赁部，业务范围主要是住总开发项目尾房的盘活。随着时间的推移，这类尾房不断增多，2003年4月，住总开发公司成立了住总天麒投资管理公司，不仅负责盘活尾房，还将旗下经营类物业划拨进去，包括天麓大厦、世纪东方商务会馆、住总天华大厦以及住总天虹大厦。

        除以上四个写字楼物业外，住总天麒此次一并推出了悦成大酒店、新月会议中心、住总会议中心以及大连滨海大厦4个酒店物业。据高建华介绍，天麒公司所经营的写字楼等物业每年的资金收益大约在3500万元左右。

        “希望通过盘活存量，聚拢资金，支持住总今后的房地产滚动开发以及建安。”高建华向本报记者表示。

        “这是住总对于机会的一次选择。”住总集团党委宣传部长于文岗说。而中原地产华北区域董事总经理李文杰亦认为，很多国有房地产企业在开发和建安上拥有丰富的经验，却缺乏经营管理的能力，多年来对于一些持有型物业管理不善，如此不但不能给公司带来良好的稳定收益，反而成为一大包袱。

        据了解，大连滨海大厦和住总会议中心都已经几易管理单位，但效果并不理想。包括住总在内的国有房地产企业在改革过程中都面临着盘活存量的选择。

        在盘活过程中，由于在这些国有企业的存量资产中，有部分是由政府划拨得来，因此买家还将支付一定的土地出让金。当然土地出让金价格并不以目前的土地价格为准，而是由政府方面核一个值。

        高建华表示，如果达成交易，住总天麒将协助买家对现有的租户进行清理。目前，住总对于这次的资产盘活已经设计了时间点，将在未来半年到一年的时间内全部完成。
然而，李文杰向记者表示，盘活存量也并非易事。很多物业年头已经很长，评估的资产和实际的市场价格有一定出入，可能比较难达成交易，最后也许会不了了之。

        战略调整

        另一重要举动几乎和住总盘活存量资产同时公诸于世。

        12月8日，中关村（000931）发布“关于股东持股变动的提示性公告”，“公告”中称，作为“中关村”的第一大股东，住总集团以2.08亿的总价将名下股份全部转让。

        “中关村”是住总集团于1999年重组资本市场著名丑角“琼民源”后诞生，然而在此后几年中，经营情况一直不佳，且背上了51亿元的巨额担保包袱。有统计表明，近6年来，“中关村”已给住总造成了几亿元的亏损。因此，即使转让价格低于最初的接盘价格2.7亿元，住总方面也毅然决定将其脱手。

        于文岗表示，此举亦是住总战略调整的步骤之一。自新任董事长张贵林履新以来，住总的战略调整就被提上了日程。除了优化资产组合外，还包括中高层领导“换血”等一系列重大举措。目前，公开对外招聘的156名中高层已全部到任。

        日前在接受媒体采访时，张贵林表示，住总未来的发展战略调整为“以房地产开发为龙头，以建安和市政施工为基础，进行资本运营，大力发展都市型产业，放开搞活辅业；坚持以财务管理为中心，以推动改革和盘活存量资产、整合资源和产业为手段，立足北京，辐射全国，进军海外市场，增强集团整体竞争实力。”

        在新的发展战略中，房地产开发和建安将成为住总两大支柱产业。而在建安市场利润越来越摊薄的今天，住总的主要收益将来源于房地产开发。

        事实上，虽然以建安起家，但住总很早就涉足了房地产开发。

        上个世纪80年代后期，住总与建材经贸、建行联合成立了大成房地产，后因当时政策不允许建安公司下设房地产企业，大成从住总集团分离出去。90年代初，政策放宽之后，住总又再一次借危改项目德宝小区涉足房地产开发。

        90年代，住总房地产开发经历了一个高速发展的阶段，1994年在北京市企业中排名第四。那时候，住总甚至已经开始走出北京，先后在海南、上海开发公建和住宅项目。
然而，在北京房地产开发市场上，住总近几年有些步履缓慢，开发的项目并不多。

        据了解，住总目前在北京的土地储备大约为100万平方米，但大部分为小地块。“8·31”之后，要大力推动房地产开发，就必须在保住原有土地的基础上再去拿地。

        在北京市国资委提倡下属企业去外地开发以分散风险的背景下，张贵林在住总工作会议上表示，住总将“面向北京，适时进入全国其他二三线中心城市”。

        合纵连横

        据知情人士透露，调整之后的住总发展战略中，“大力发展都市型产业”主要指的即是和另一家国企的整合。而这家国企恰好是以经营文化体育为主、以都市型产业为核心。

        在国资委大力提倡国有房地产企业主辅分离、突出主业的背景下，住总为何会想到去和外行企业整合呢？

        李文杰分析认为，原因可能是北京市国资委出于对国有资产处理方面的考虑。但是，知情人士却表示，主要是因为即将整合的这家企业与住总有着很深的渊源，同时奥运经济的利好因素也不能被排除。

        最近一段时间，北京市国资委下属企业动作频繁得让人眼花缭乱。首先是首创集团寻求全球私募及整体上市，接下来天鸿和城开合并成立首都开发集团，紧接着住总又开始联姻文化体育企业，能够让人明显感觉到的是，在国企改革背后政府推手的力量。

        在北京市国资委的主导下，不同的企业根据其特点，改革的方向不尽相同。首创集团将走更加市场化的路线，首开的成立则是追求“一加一大于二”的规模效应，而住总则将通过重组走向多元化。

        业内人士向记者神秘地表示，北京市国资委对于其他下属房地产企业也将有不同的安排，好戏将不断上演。