杨铭

 

        在美国、澳洲REITs（房地产投资信托基金）日益成熟，欧洲各国纷纷效仿，亚洲国家加速REITs发展之际，一直在房地产信托发展上相对落后的英国终于下决心搭上REITs这趟融资车。12月6日，英国财政大臣戈登·布朗（Gordon Brown）在预算前报告中宣布，明年将在英国正式引入REITs。

        英国REITs的破冰信号受到多方欢迎。布朗表示，希望通过REITs吸引更多资金投入房地产开发，刺激更多住宅建设。但是，在英国房地产市场结构性矛盾突出的背景下，仅靠引入REITs是否就能解决问题，业界普遍持怀疑态度。

        细节待定

        据英国多家媒体报道，即将出台的英国REITs草案将规定，只允许英国的上市公司设立REITs；REITs不用再交纳所得税，但必须将95%的收入所得返回给投资者。具体细节将在明年的预算案中公布。

        布朗在6日向议会作报告时表示，根据计划，英国政府将在本月晚些时候、赶在圣诞节之前出台REITs相关草案。

        对于只允许上市公司设立REITs，一些业内人士表示失望。毕马威的税务专家查尔斯（Charles Beer）说：“业内一直强烈要求能让非上市公司参与。”

        尽管如此，REITs即将推出的消息对于英国房地产行业而言还是一件值得庆祝的事情。引入REITs意味着给房地产投资者巨大的减税优惠。目前在美国和澳洲已经取得巨大成功的REITs经验证明，如果运用得当，这一房地产金融工具确实能够推动行业发展。

        欧洲最大的两家地产公司英国置地（British Land）和土地证券（Land Securities）的CEO在接受采访时均表示，如果税务规定和REITs打包上市费用合理，他们愿意将资产装入REITs上市交易。“这对行业而言是一个利好消息。”土地证券的发言人爱玛（Emma Denne）说，“但在细节出台之前，不适合做过多的评价。”

        伦敦证券交易所发言人凯瑟琳（Catherine Mattison）说：“无论对房地产行业还是对普通投资者，政府宣布引入REITs是一个里程碑式的举动。我们将在未来几个月内与市场紧密结合，争取将伦敦发展成为REITs交易的中心。”

        业界关注的未知细节主要聚焦在税务规定和REITs上市费用上。如果上市费用过高，很可能会成为多数公司拒绝将资产装入REITs的一个重要原因。“上市费用是一个根本性的问题。”均富国际会计事务所（Grant Thornton）的税务专家克莱尔（Clare Hartmell）说，“所有的人都在等相关细节出台。”

           REITs是一种汇合众多个人和机构资金，然后从上市或者未上市公司手中收购房地产资产包的一种投资工具。REITs一般能够提供投资者税务优惠（在公司层面不征税），以及在税务上高度透明。REITs监管条例一般要求以派发股息的形式将收入的大部分派发。目前，REITs在美国和澳大利亚已经发展成熟，在欧洲很多国家则有类似的各种开放式基金，在亚洲的日本、新加坡等地发展迅猛。根据投资信托公司联盟的数据统计，2005年英国60％的信托基金都投资于房地产。因此，REITs的出现只是一个时间早晚的问题。

        布朗在当天的报告中还表示，今后将征收业主所得，用于基础设施建设，但是没有公布相关细节。

        期待REITs解决结构矛盾

        在欧洲国家当中，英国的房地产信托发展一直处于较低水平。当房地产信托投资形式在世界范围内逐渐成为房地产市场投资主流的时侯，英国政府也开始致力于引入旨在为投资者提供多元化房地产投资组合的信托投资机构。早在2003年3月，英国政府就开始研究REITs进入市场的可行性。

        对于布朗而言，引入REITs最现实的动机是帮助解决英国房地产市场供给和需求严重失衡的问题。例如，在伦敦这个人口高达700多万的城市，平均每年的新房建设速度只有1万套左右。供求失衡的同时，却又有不少人靠投资房产发了财。房价快速上涨，又导致了金融风险的出现，威胁到宏观经济。层层堆积而成的结构性泡沫，已经影响到英国经济与欧洲经济的整合，成为英国政府的担忧之一。

        英国房地产联合会认为，缺乏灵活多样的投资工具，导致在英国房地产市场投资困难重重，纳税负担沉重。投资者需要费尽心思建立个人房地产投资组合；由于房地产交易过程缓慢、成交艰难，投资于房地产的养老金所占份额目前也正呈下降之势；通过证券直接投资于房地产公司股票还须交两重税。

        如何能够满足广大投资者的需求，又能使过热的房地产市场实现软着陆？这是布朗这位极具希望的布莱尔接班人所考虑的问题。英国媒体评论认为，他希望能够通过REITs带来资本，增加房屋供给，同时还希望通过REITs鼓励房屋出租来提高房地产资产的流动性。布朗在讲话中明确表示，“引入REITs将扩大投资住宅和商业地产的投资者队伍，加速新的地产开发。” 

        目前，在英国出租房市场上，超过70％的出租房屋为手中掌握几处房产的私人业主，这势必造成投资和管理的低效率。

        美国REITs的成功经验使英国政府相信，在英国设立类似的投资产品，同样能够提高管理经营效率、在更大程度上更新和维护房地产以及促进住房供应。房地产行业的投资者们也希望，REITs这种新的地产信托投资形式能够引入英国，并成为比购房出租更为安全稳妥的投资形式。

        但是，业界专家们也指出，英国REITs最终到底能起多大作用还要取决于政府接下来出台的细节规定。例如，如果政府为了实现对住宅建设的扶持而规定REITs只能投向住宅，那么这必然阻碍REITs上市的热情，甚至导致英国REITs的最终失败。