王福民 

 

        广州房价涨势似乎“刹不住车”了。不少开发商认为，房价将持续走高。

        房价的上涨是不是投机者炒作的结果？对于这一问题，广州市国土资源与房屋管理局给出了否定答案，“广州楼市依然平稳运行，目前不存在‘炒风’，也难以形成‘炒风’。”

        房价上涨的理由

        最近一段时间，不少广州新开楼盘的售楼部在一阵热闹之后突然变得寂寥冷清，但这并不意味楼盘滞销，恰恰相反，是“左右朝向都卖完了”。

        本报记者调查发现，广州市东、南、北等三个老城区边缘区域的楼盘均由去年年底开盘时约5500元／平方米的均价，几经盘整后迅速攀升至7200元／平方米，并持续走高。

        一年前，很多人曾怀疑过“楼价要涨5％”的预言。而今，广州天河、海珠、白云的不少楼盘已经应验，个别楼盘甚至还曾以千元幅度提价，涨幅超过了6％。

        价格的持续走高令业内人士亦颇感困惑。

        广州中地行房产代理有限公司董事长徐增平认为，广州房地产的价格升幅有内在合理因素。由于开发商普遍将楼盘上市期延后，导致今年上半年供应量偏低，而今年10月以后，楼盘供应集中释放且楼盘集中于市中心，导致房屋均价升幅较大。与之相比，郊区楼盘升幅则不甚明显。

        徐增平认为，广州市政配套规划公布后实施顺利，地铁、轻轨、行政区合并提升了郊区大盘的价值；还有一个容易被忽略的因素是，广州的楼盘大多数带装修，而其他城市的楼盘大多数以毛坯房为主，楼盘的成本差额就达500元～1000元，如果把装修成本计算在内，广州房价有一定幅度上涨亦算合理。

        合富辉煌集团董事副总经理黎振伟对房价上涨持乐观态度。他认为，房价的升降都是市场行为，包括楼盘的炒卖都是市场本身的调节使然，“广州房价上涨很正常，资金总是向有利润空间的区域流动，这是一种价值认同。”

        房管局否认“炒风”

        “广州市房地产市场容量大，抗风险能力强，每年批准的预售量均在1000万平方米以上，一般的炒房团不会对广州房地产市场造成明显影响。”广州市房地产交易中心副主任黄文雄说，“广州房地产市场透明度高。市场信息化建设的推进，将使基于信息不对称的投机、欺诈等行为无生存之地，有效遏制易造成市场波动的不安定因素。”

        广州市有关部门对媒体表示，这几个月来，尽管没有新的政策出台，但之前宏观调控政策的影响却在不断深化，而广州市也严格按照国家的要求，不断加大对房地产市场的管理力度，如严格执行经营性国有土地使用权出让的公开操作，规范土地供应市场，禁止“楼花”转让和严格协助税务部门执行新的房屋交易税收制度等，以此打压房地产市场的“炒风”。

        广州市有关部门负责人坦陈，宏观调控下广州成交量和成交价格均出现了一定程度的波动，但是对比国内大部分城市来说，市场反应相对平和。 

        数据显示，2005年以来，广州市新建商品住宅成交面积在6、7月出现较大波动，其余各月的波幅都在20%以内。剔除季节影响，政策的影响甚微。存量住宅成交面积虽然在7月份出现了40%的缩量，但在随后的几个月里迅速连续回升，到9月份已累计回升20%。成交价格方面，新建商品住宅从1月份的4825元/平方米，到6月份的5303元/平方米，再到10月份的5597元/平方米，价格曲线斜率基本不变，价格走势平稳。市有关部门负责人表示，虽然价格确实存在缓慢上行，但这是房地产市场复苏的必然结果。

        质疑“200亿外来资金”

        近日，多家媒体报道有关“200亿元炒楼资金奔袭珠三角，深圳地产开始疯狂”的消息，将珠三角楼市报复性上涨的动力归咎于外来资金推动。这的确是一个很具有相象空间的注解。

        广州市房协专家黄穗诚认为，200亿元资金的相关传言有炒作之嫌，因为巨额炒房资金已在北京和上海套牢。况且，从规划上看，广州与北京、上海和深圳楼市明显不同，是个“让人说不准商品房投机重点在哪”的城市。因而，这200亿元炒房资金会不会看中广州还是个未知数。

        徐增平对记者表示，关于200亿元资金进入珠三角说法可能仅是一种预估，就中地行交易统计数字来看，并不存在资金增加的趋势。

        “我们没感到资金进场的任何迹象，”徐增平表示，正常来说，广州、深圳等珠三角城市的外来资金应该占总体市场资金的15%~20%，如果是200亿元外来资金进入，以30%首付计算，至少能带动600亿元新增市场，而房屋整个交易过程一般需要两个月的时间，那么整个市场两个月的容量应该是3000~4000亿元，这显然不符合实际情况。

        徐增平认为，这种说法有明显的目的性，很容易引导市场关注程度，从而坚定楼价走势。

        但与此同时，徐增平亦对记者透露，多家广州大型中介公司对市场基本达成共识：“广州楼盘性价比很高，依然有上升空间，因为GDP增长，房价必然随之增长，广州房地产产品在园林、绿化、结构、质量等方面一直都在提高，楼价提高亦是物有所值。”  

        开发商试探买家底线？

        黎振伟说，广州市房价上涨并不会带来问题，关键要找到涨价原因，“中山四路的一个楼盘开盘，我有几个朋友都是买房自住，连售楼部门口都挤不进去，你可以想象广州目前的购买力现状是怎样的。”但需求强劲的同时，市场供应量却未相应增长。

        另外，市区地少价高导致楼价也高，地少是因为拆迁困难，楼价高是价值回归的表现。

        “即便新楼被压制暂时不涨，二手楼价格也会很快体现出来，因为价值就体现在那里，不可能不涨。”黎振伟说。去年房价上涨，开发商给出的理由是钢材、水泥大涨价。今年，钢材、水泥价格稳定，但房价照涨，原因据说是“看齐论”、“市场论”、“稀缺论”。

        一位业界人士向记者透露，目前广州房价是一批拥有强大购买力的置业者携大批的中坚力量在不断接盘。

        而开发商除了为处于宏观调控下的楼市提升信心，制造房子好卖才提价的“现象”外，同时亦在借助持续性的小幅提价来试探市场的购买能力。他们正是抓住消费者“买涨不买跌”的心理，来逐渐推高房价。