洪安  

 

        英国人胡润明年再编撰他的中国大陆富豪榜时，会发现今年第52位的广东地产富豪雅居乐集团陈卓贤兄弟，排名肯定要往上窜升一大截。

        据来自香港的最新市场消息透露，雅居乐于11月25日展开正式上市推介，最快将于12月7日确定公开招股价，在港交所主板挂牌，预计集资额在19.5亿～27.3亿港元之间，上市保荐人为摩根士丹利。

        “市场高速增长时企业已获得足够丰厚的利润，一旦市场逐渐走向平稳，通过上市融资，在仍然掌握企业控股权的前提下，实施品牌套现。”一位广州地产界资深人士如此评价雅居乐赴港上市的主要动机。

        黑马不黑

        上述香港市场消息称，雅居乐预测其2005年度纯利润约9.27亿港元，2006年约11.62亿港元，且过去数年纯利润均呈递增状态。这次该公司希望以其资产净值的35%～45%的折让招股；市盈率方面，若以2005年度预测纯利润水平而言为7.5～10.2倍，以2006年水平计算则在6～8倍之间。另外计划公开发售的股份中，约87%是新股，余下13%为旧股。

        尽管陈卓贤兄弟已是近年来胡润及福布斯等各类大陆富豪榜上的常客，但内地人士对两兄弟及其掌控的雅居乐集团，多少都感到有些陌生。

        据雅居乐集团官方网站介绍，截至2005年6月，该公司共有18项物业，集中在珠三角地区的中山、广州、佛山及香港、澳门等城市，物业类型多样，包括别墅、公寓、高层住宅以及商用物业等。

        现年38岁的陈卓贤也是白手起家的典范，1985年还在家乡广东中山经营家具厂，1992年前后涉足房地产开发，利用中山毗邻港澳的优势及珠三角楼市迅速起飞的契机，吸引两地大批买家，一时在港澳市场声名鹊起。

        2002年前后，雅居乐将主战场由中山转至广州，并辐射佛山、南海等周边城市，同时开发若干个大型社区楼盘，消费群体也逐步由港澳市民变成本地购房者。据估算，该集团历年来开发土地面积估计接近300万平方米，去年集团完成销售额共25亿港元，其中广州地区销售额同比增长了156%，今年上半年销售额已达到23亿港元。就规模和实力而言，已成为广东省最大的房地产开发商之一。

        一句话，在令内地不少知名地产大佬可望不可及的港股IPO之路上突然杀出的这匹黑马，并非想像中那么黑。

        墙里开花墙外香

        11月18日到21日，雅居乐在香港尖沙嘴新世界中心举行盛大的项目联展活动，推售公司旗下广州、佛山、中山三地八大楼盘。据说因“反应热烈、欲罢不能”，展期又临时延长至27日才结束。

        11月23日下午，刚从联展现场回到广州的雅居乐集团总裁助理简毓萍在电话中向本报记者表示，由于雅居乐多年来在香港市场的苦心经营和深厚积累，此次年度项目联展一如既往地受到众多港人追捧，销售情况相当理想。但对外界有关雅居乐即将上市的说法，以及此次联展与传闻同期进行的上市推介活动是否相呼应一事，她没有发表任何评论。

        事实上，早在10月底，已有香港媒体转引据说来自普华永道广州分公司人士的说法，证实雅居乐上市进程“尚算顺利”，该机构主要负责雅居乐赴港上市的审计事宜。但当时的说法是“港交所上市聆讯安排最快要在今年12月，年内完成挂牌上市则不太可能”。

        日前本报记者与普华永道广州分行市场顾问李小姐联系求证此事，对方答复称“不便透露客户有关资料，因此不能接受贵报采访”。

        11月中旬，又有香港媒体报称“雅居乐已于11月10日通过港交所上市聆讯”，并披露预测招股价等进一步情况。与香港方面对这一市场传闻的持续关注相比，近期国内只有个别证券媒体提及此事，由此多少可以体会到，在香港人心目中几乎成为内地物业标志之一的雅居乐，其品牌知名度在内地和香港之间反差有多么大。

        见好就收  品牌套现？

        国际著名投行花旗美邦近日发表报告称，中国国内房地产需求维持畅旺，今年前9个月成交量及成交额分别上升23%及35%，在中国济持续增长的情况下，预计房地产需求明年将会持续增长。

        第一上海金融集团属下宏景邦询资讯公司地产行业研究员王炎对本报记者分析说，最近数月中海发展（01138.HK）、富力（2777.HK）等内地地产股股价升势明显，也受到摩根大通等国际投行的积极评价，这在很大程度上反映了香港及海外资金对内地楼市发展的乐观态度。他认为未来两三年内这类业绩良好、土地储备充足的内地房企，会受到境外资本市场的持续追捧。

        “在宏观调控的大背景下，最近广州、深圳楼价依然升势强劲，这对开发项目集中在珠三角的雅居乐的招股计划，同样是一个极大的利好。”他表示，“关键要看这家公司的综合实力以及准备是否充分。”

        10月21日，雅居乐以创佛山市区单宗土地拍卖总价金额最高纪录的7.31亿元报价，击退珠江地产、凯德置地等强敌，顺利拿下一处面积近28万平方米的优质地块。而有心人会注意到，最近一年多来在广州、佛山等市的多次土地拍卖竞投活动中，该公司人士的身影频频出现。种种迹象表明，雅居乐正在加快土地储备，以迎合香港地产投资者的口味。

        “只定位在区域性发展的雅居乐，其土地储备无论从数量上还是组合上，都难与中海、富力等全国布局的地产商相提并论。它真正的利器是其在香港市民中庞大的客户基础，以及由此而来的强大品牌效应。”广州某家与雅居乐有过深度合作的代理公司的一位高管认为。

        这位不愿意透露姓名的人士指出，就项目开发水准和公司综合实力而言，仅在广州一地就有不止一家房企与雅居乐不相伯仲，全国市场更不待言。但这些房企并没有足够的底气尝试冲刺港股，因为很难要求精明务实的香港投资者，会青睐一个他们知之甚少的内地开发商的股票，而这恰恰是雅居乐的机会所在。

        只有高中学历的陈卓贤兄弟，能在大多数人仍为事业艰苦奋斗的年纪成为受人艳羡的富豪，看来并非全凭运气。