王伟民

        冰冻三尺非一日之寒。

        中国的商业地产在经历了2003年的高速发展和2004年上半年繁荣之后，行业和企业发展均一时受挫。投诉率和空置率都大幅度上升，延续到2005年上半年，空置率接近30%，全国商业地产空置面积高达2878万平方米，较去年同期增长了21％，比商品房空置率高出18％还多。

        从开发商的角度看，更多了解消费者需求，以市场的方式解决商业地产的空置问题，被作为首选提到了日程。

        城市化下的新问题

        “目前中国绝大多数城市处在城市化扩张过程中，大批住宅在新城区的建设同时推动了新城区商业地产的大规模开发。”易铺网CEO、赛睿顾问董事长陈建明指出，“住宅开发和商业开发同节奏开发甚至商业开发先行的做法，完全是违背商业发展基本规律的做法，商业地产空置相当长的时间成为必然。”

        “商业地产空置表面看只是不少商铺无人经营，”北京思源顾问公司总监刘伯庸说，“商业楼没有商气、人气，实际上潜藏在背后的银行资金的风险、投资者投资的风险、社会资源的浪费、商业无序发展对城市交通环境的影响，以及商业空置建筑对城市形象的影响等深层次问题才是行业必须深刻关注的核心。”

        他举例说，北京市场上的“巨库”、“第五大道”等先期策划销售成功的案例后期经营却接踵受挫，甚至曾经被誉为中国商业地产样板企业的万达商业地产订单模式，早期也曾也遭遇严峻的挑战。他强调，商业地产空置问题不解决，这些深层次问题将必然转化成多方面的社会矛盾。

        陈建明认为，城市化扩张带来的新城区商业空置问题，一部分会伴随市场成熟而逐渐解决。其他类型的空置商业地产如果规模和定位合理，只要后期逐步解决招商及管理等问题，自身就可以逐渐解决空置问题。”

        大型物业空置隐患更大

        除城市化发展带来大量商业地产的空置外，大型商业物业的空置是另一个突出特点。

        北京万年花城房地产开发有限责任公司副总黄玺庆表示，“从可销售的角度来讲，目前空置的商业地产主要表现在集中型的大型商业物业里可分割销售的产权式商铺。从可出租的角度讲，地段不好的中大型商业物业空置率较高。”

        中国商业地产联盟的数据表明，目前全国在建立项的大型购物中心多达200家左右，总面积约3000万平方米。如果按照每平方米保本销售额8000元左右计算，即要达到2400多亿元零售额，这些购物中心才能保本经营。

        与此同时，社区商业的缺失被专家屡屡提及。“在商业空置房大量出现的同时，存在另外一个现象就是商业地产产品的结构比例失调问题，大型商业设施在大中城市有过剩迹象，而社区商业和邻里商业却很缺乏。”刘伯庸说。

        “金融公司+专业力量”方案

        “解决这些问题需要多方面的努力。”刘伯庸说。

        商业地产是一个资金密集型行业，需要用更多的资金来解决。黄玺庆提出，“可以引入商业资产管理公司。这种公司愿意收购并长期持有商业物业，从而缓解开发商的资金状况，又可以租赁给商家，满足商家不占用现金流的需求。”

        陈建明认为，市场专业力量也是商业地产空置处理的必不可少的中坚力量。“商业地产空置和其他房地产的空置有根本性的区别，前者潜藏的是商业地产开发专业化不足、市场不成熟导致的技术问题，这些技术问题不是运用价格杠杆就能起到作用的。”

        “商业地产空置的根本问题是商业地产专业问题，所以防止商业地产空置问题也同样需要用专业方法：政府需要用符合商业规律、符合商业行业需要的方式对整个行业进行引导和审批；开发商必须用商业的眼光，以专业化操作破解空置迷雾，或者开发商委托专业的商业机构解决这些专业问题，这也已经成为国际上通行的方式。”陈建明说。