王福民 

 

        随着近期珠三角房地产行情近乎一枝独秀的表现，又一轮的房地产消费投资热潮开始涌动，投资热潮背后可能出现的高空置率问题带来的风险，却在提醒曾经被广泛大量套牢的投资者、银行与政府，泡沫带来的痛苦记忆不应该被轻易忽略。

        空置率不高

        据广东省房地产协会数据显示，广东省商品房空置情况有明显改善，空置面积共1970.68万平方米，是自2002年以来再次降至2000万平方米以内。各类型物业，空置住宅大幅下降，空置办公楼有小幅增长，空置商业用房与去年同期基本持平，增速比去年同期回落24.73个百分点。各类型物业的空置时间、结构方面，住宅、办公楼及商业用房都有恶化的迹象。

        但广州房地产却与广东省空置情况有所不同。

        广州中地行房产代理公司市场总顾问黎文江认为，目前空置率在广州不是很大的问题，广州市目前空置率比较高的房地产主要集中在以前尤其是1993年开始至今积累的房屋，这些产品由于各种原因无法得到消费者认同，属于淘汰型产品，目前大多数处理方式都会以转给银行抵帐的方式将后续处理全部转给银行。

        寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，广州的空置率确实不高，广州市这类数据信息不够充分，相对而言广东省更加关注这类数据，预售加上批售之和减去成交之和，这之间的不同算法存在巨大差异，除了完全被市场淘汰的设计建筑产品，基本上以前遗留的房地产都逐渐消化了。 

        广州中地行房产代理公司董事长徐建平认为，空置率的不良影响主要来自有预售证的烂尾楼,这方面影响最大。

        目前，广州空置率最高的楼盘主要是同德围及芳村的教师安居房，光建好没卖出的累积有20多万平方米,广州市政府年初就成立专门的协调会议小组处理这些楼盘,已把一些楼盘整栋买下来进行修改。

        人为操纵加大市场风险

        随着国外公司承租甲级写字楼的不断扩充或搬迁,广州商业地产市场需求强劲,供应短缺局面并没有得到缓解。上半年甲级写字楼租金上扬9%,售价上扬7%,空置率下跌至4%,而根据目前粗略估算,下半年租金与售价还在继续上升,而空置率亦进一步降低。

        韩世同认为，不论是商业项目还是住宅项目，造成这种所谓供不应求的原因是多方面的。客观上可能是由于加强了工程管理和监督，影响了发展商赶工的进度，而且实行网上成交，操作不熟练也会导致一定的成交滞后，但主要还是发展商人为地惜售、拖慢销售进度造成的，以达到囤积居奇的目的。

        但是，一旦市场发生变化，情况马上就会发生根本性的改变。比如，目前市场销售比较好的多为中低价位和中小户型的楼盘，而中高档和大中户型的楼盘并不是普遍销售良好。

        专家指出，广州楼市在目前经济态势下是否真的会出现楼价只涨不降、市场供不应求的情况，有待观察。目前广州楼市的这种供不应求可能只是暂时的、表面的，甚至可以说是人为的，并不是真的市场供应无法满足市场需求。

        从网上成交来看，不少楼盘的销售相当缓慢，如果没有大量投资性购房需求出现，要在短期内消化如此大量的高档货量是有相当大难度的。除非银行政策有大的改变，使发展商有足够的资金和耐心来压货和囤积居奇，否则只要资金一吃紧，就会出现价崩的可能。尤其是市场存在人为操纵色彩的时候，这种情况发生的可能性更大，价格涨得越高、价崩的风险也越大。