田园

 

        10月底，上海社科院房地产业研究中心主任张泓铭一语惊人：今年上海可能出现近600万平方米的空置面积，加上去年年底的395万平方米，总空置量近1000万平方米，接近1996年、1997年空置房顶峰时期的数量。

        但是，上海房地产界部分人士却发现，上海商品房空置量实际远不止1000万平方米。面对有效需求和投机需求的双重萎缩，消化空置房已成上海房地产市场燃眉之急。

        不止1000万平方米？

        复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，上海空置房的数量有可能达1400万平方米左右。他表示，到11月7日，上海市商品房成交2346万平方米，按照“金九银十”的惯例，10月份是宏观调控以来成交量最大的一个月，共成交151万平方米，假定11月、12月的成交量与10月份相当，预计今年上海商品房成交量也仅2600万平方米。而另一方面，截至11月7日，上海商品房新增供应量达到3648万平方米，创下历史新高，考虑到今后两个月还会有新房上市，因此今年的供应量估计突破4000万平方米。两相对比，估计今年将有1400万平方米的商品房要到明年销售，占到今年市场供应量的35％。他特别指出，2006年还会有大量竣工现房上市，空置房的问题将更严重。

        上海独立房地产分析师顾海波也作了相类似的计算。他说，据不完全估计，今年上海的的住宅竣工量约为3000万平方米，而住宅的需求约为1600万平方米，一手住宅明显供大于求，根据上海网上房产网的统计，截至2005年9月23日，可售房源有208816套，以每日销售500套计算，需要14个月才能去化掉。与此同时，大量新开楼盘正源源不断地上市，9月28日网上房地产上市18个楼盘，共计6900套，同日成交只有500多套，加上二手住宅的抛盘汹涌，供需不均衡更加明显。虽然上海9月份住宅成交量环比8月份上升50%左右，但与去年同比成交量不到50%，所谓“金九银十”也已经大打折扣，空置情况将日益严重。

        对待空置态度迥然

        顾海波说，过去几年上海每年要动迁10万户居民，大约创造800万到1000万平方米的住宅需求。由于大量的集中和前置消费，透支了未来的消费，随着旧区改造的日趋减少，加上现在消费者的日益理性，住宅消费断层现象显现。

        尹伯成认为，造成空置的原因主要是最近三年上海房地产市场投机需求太旺盛，房价炒得太高，上涨太快，涨幅太大。空置房的大量出现，与政府部门采取的“双向调控”措施也有关：一是“两个1000万”的推出，增加了中低价房供给，尽管现在“两个1000万”还没有全部上市，但事实上正在落实中，无形中增加了市场的供给量；二是政府部门抑制了投机需求，投机退潮，但房价降幅有限，开发商用包括“捂盘”在内的各种办法拒绝调整房价，房价高在天上，购买者的钱低在地上，房价仍脱离购买力。

        除了价格太高之外，尹伯成认为造成空置的原因还包括：房价与地段不相匹配，房型与实际需求结构不匹配等。

        对于市场上出现的大量空置房，业内人士对之的态度不一。尹伯成认为，当下上海空置房问题已很严重，目前的空置房不是正常的空置，与1997年相比，目前的空置房情况有两大不同：一是量大，1997年上海供需绝对差（竣工面积减销售面积）778万平方米，占供应量的二分之一，而现在到年底估计要有1400万平方米空置，差不多是1997年的两倍；二是解决难度大于1997年。经过2000~2005年的快速发展，上海50％以上的人都买了商品房，而且买房的人大多是有购买力的。现在没有买房的人，主要是低收入家庭、刚走上工作岗位的人和外地来沪工作的人（包括农民工和到上海来经商工作的人），而这三种人中只有到上海经商的人才是有购买力的，因此市场上的自主性需求已经疲软。而经过宏观调控，投机性需求也已经萎缩，由于房价高企，租金回报又低，房地产实际上已经一定程度上失去了投资价值。

        尹伯成看来，解决空置房的问题已经刻不容缓，大量商品房空置，既浪费社会资源，又威胁开发商生存，且易造成市场波动，不符合房地产市场健康、稳定、持续发展的要求。

        顾海波则觉得上海如此之多的空置房未必全是坏事。他认为，作为一种正常的市场现象，适度的空置房是正常和必须的，能起到平抑房价、打击投机的作用。这次空置房的出现，是非理性发展的必然结果，不必急于找出路，让人们通过市场经济的洗礼慢慢恢复理性和理智，让大家学会思考，这个代价是必须花的，不必太过紧张。顾海波的这一看法得到了部分学者和业内人士的赞同。

        如何解决空置房问题

        顾海波认为，要系统对待商品房空置问题，一方面仍要管住地根和银根，另一方面要遏制投机、抑制投资，从供给和需求两方面双向收缩，逐步达到动态平衡。

        尹伯成认为，既然空置房大量出现的根源在于房价过分脱离购买力，解决空置房问题最根本的办法还是降价，价格下降之后，老百姓的购买力才会出现事实上的上升。他说：“去年底到今年初，上海的房价上涨了大约35％，我认为价格应当在最高点的基础上下调30％。”

        尹伯成之所以认为价格应该下调30％，除了考虑去年底到今年初的房价涨幅之外，另一个原因是考虑到银行的风险。目前，购房最多只能有七成按揭，房价即使下调30％，房子变现的价格依然可以保证银行收回本金。尹伯成说，上海房价尽管会继续下调，但并不会过分降价，因为楼房毕竟是实实在在的资产，与股票不同，而且上海的经济地位也决定了上海房价不允许大幅度调整，但是适度调整却是必要的。

        尹伯成建议，除了降价之外，政府部门还应采取其他配套措施，其中包括放慢“两个1000万”的上市节奏，将“两个1000万”变成调节市场供应的手段。政府部门还应从政策上支持真正的住房消费需求，只要确实是自住而非炒房的，并且家庭有一定的收入，可以考虑放宽贷款比例。