陈憧

 

        931万平方米。这是近日上海市有关部门把配套房、尾房、车库等剔除以后得出的上海存量房数据。据此，上海市有关部门得出市场“供求基本平衡”的结论。而上海市网上房地产数据显示，若不剔除上述物业类型，两个月前，上海商品房可售面积已突破2000万平方米。

        上海市有关部门对存量房的这一统计数据，与专家和中介机构对包括存量房在内的空置房的分析，存在一定差距。（相关报道见本报今日20版）

        “甄别”存量房

        “目前的住宅可售统计中，包含了相当一部分配套房等封闭管理、内部供应的住宅信息。”上海市有关部门负责人表示，“以10月31日为例，当时网上住宅的可售总面积为1775万平方米，其中配套房源（含拆迁）为802万平方米，市场直接销售的商品住宅实际为973万平方米。”

        据记者从相关部门得到的数据显示，截止到2005年10月31日，上海全市可售商品房总面积为2382万平方米，其中住宅为1775万平方米，办公、商铺410万平方米，其他类型（主要指厂房、车库等）197万平方米，配套房占802.4万平方米。除掉这些类型之外，市场上的商品住宅数量是973万平方米。

        据悉，经过上海市有关部门的研究，封闭管理、内部供应的配套房等因为不适宜作为商品住宅的市场供应量予以公布，此次在住宅可售统计中将直接显示市场化的商品住宅房源信息；另外，今起新增“尾盘”统计指标，区分有效供应量和库存积压供应，将总体销售率逾90%的楼盘剩余可供量计入“尾盘”；另外，车库等附属用房将不再纳入供求信息统计。

        “通过概念的转换，成功把一半的存量房给搞丢了。”上海一位有名的房地产观察人士跟记者调侃。

        在甄别出合适的存量房数量之后，上海市有关部门得出这样的结论：“政府的调控抑止了投机炒作，网上的动态可售商品住宅面积也适度增长，有效供应约为931万平方米，这反映了供求的基本平衡。”

        “配套房同样也是有人要住的，很多还要重新流到市场上去的。”上述房地产观察人士认为。

        上海市房地产市场的准确数据及其发布，其实承受着来自业界和市场的压力：有时过于透明也未必很好。

        上海市一家媒体的房产记者说，上海市从去年开始实施网上信息公开之后，对公开的数据作了几次调整，“调整到现在，我们每周需要告诉读者的一些成交数据都不知道从哪儿去找了”。

        千万存量明年消化

        上海社会科学院房地产业研究中心主任张泓铭在近期的一次研讨会上放言，经过今年宏观调控以后，到年底，投资需求和投机需求会缩减50%以上，估计会新增空置量600万平方米，加上去年年底上海的空置量是359.4万平方米，那么到今年年底，上海的空置房估计在1000万平方米以上。

        实际上，到11月份，即使按照上海市有关部门的算法，也已经接近1000万平方米的存量。

        根据网上房地产的有关数据进行统计，截至11月7日，商品房新增供应量已经创下历史新高，达到3648.37万平方米。考虑到还有不少楼盘在年底要上市，今年商品房的总供应量预计将突破4000万平方米。

        同时，有关专家估计，今年上海房地产市场至多能消化2600万平方米，也就是说，2005年的上海楼市预计将有1400万平方米的商品房留待明年销售，这个比例已经占到市场供应量的35%。何况，市场上还有大量积压在投资者手中的二手房尚未计算在内。