王芳洁

 

        北京首都创业集团有限公司（以下简称“首创集团”）董事长刘晓光的动作向来令人迷惑，这一次也不例外。

        位于海淀区首体南路的“主语城”前不久低调面市。这个总建筑面积42万平方米的项目，其精装修板楼公寓开盘3个月以来颇受市场追捧，但很少有人会注意到，它的投资商之一是首创集团，而非旗下地产公司首创置业股份有限公司（以下简称“首创置业（2868，HK）”）。而此前不久，在城区别墅项目“一千栋”的广告上，开发商的落款亦是首创集团。

        此外，该集团在京郊还有其他高档开发项目。

        既然旗下已有专业房地产开发企业首创置业，为何集团还要亲历亲为？

        联想到首创集团近日的一系列动作，的确让人有些眼花缭乱，包括积极推进全球私募和境外上市计划、参与400亿元基建投资项目等。而同时，首创集团搭建一个更加强大资金平台的意图亦日渐清晰。

        培育地产项目

        首创集团做地产项目，而非首创置业，是否是越俎代庖？

        在接受本报记者采访时，刘晓光给出了否定的答案：“我们是想将项目养熟，然后再装到上市公司的壳里去。”至于为何要这样做，刘晓光的解释是，考虑到房地产开发具有周期性，无论是一级土地开发还是二级项目开发，由首创集团运作成熟后，再给首创置业，可维持上市公司首创置业业绩的均衡。

        “这种做法的确对上市公司有利。”中原地产华北区域董事总经理李文杰如此表示，地产项目由集团运作成熟后再给上市公司，将有利于再融资，为上市公司增发新股、配送等再融资手段增加主题。同时，如果由上市公司自始至终运作，则将失去弹性空间，无论项目进展如何，都将没有选择。

        实际上，这种“集团培育项目待成熟后再出售给旗下上市公司”做法的好处远不止这些。有关人士分析，由于集团公司往往比上市公司的资源关系更“硬”，在项目的早期运作上也更加轻松。据了解，主语城项目早年由于触及多方利益，一直处于停滞状态，及至中信和首创接手后，才得以正常开工。

        那么，对于首创集团来说，这种做法，是否属于“义务劳动”？

        中信证券分析师王德勇认为，这种做法将创造集团和上市公司的双赢。运作一段时间后，由上市公司向集团收购项目，集团将从中获得一定的利润。按照法律规定，母公司不可使用子公司在股市上融得的资金。但是通过这种母公司和子公司之间的交易，首创集团等于间接从股市融得资金。

        当然，对于子公司来说，收购项目的价格往往低于市场价格，同时项目亦已成熟，也等于获得了母公司的支持。

        王德勇告诉记者，这种集团内部的交易实际上并不新鲜，它多见于借壳上市的运作之中。如亿城股份（000616），在借壳大连渤海之后，将原亿城地产的项目卖给了上市公司。而首创集团的这种手法，母公司将项目养熟后卖给成熟的上市公司，也已有先例。不久前，金融街集团即将德外新城中的一块地卖给金融街控股（000402)。

        就目前而言，究竟有多少个地产项目正由首创集团进行运作？刘晓光在电话中笑着向记者表示，此为商业机密。

        那么，首创置业又将何时以何种价格来收购项目？首创置业董事长唐军也秘而不宣，“到时候就知道了”。

        巨资投入基建

        联想到近来首创集团在基建上的大手笔投资，让人对其培育地产项目的做法产生了一些猜想。

        据悉，首创集团作为股东之一投资在建的三大基建项目：地铁五号线、地铁四号线和京津第二条高速公路投资额分别为：127个亿、156个亿和116个亿，三个项目的总投资额接近400亿。“但我们并没有投那么多，在每个项目上的股份比例不同。”刘晓光表示。

        尽管如此，相信首创集团在基建上的投入仍是一个惊人的数字。

        作为首创集团的六大产业（房地产、基础设施、投资银行、工业科技、商业贸易和旅游酒店）之一，首创基建还曾投资过地铁13号线、京通快速路和京津塘高速公路。
在基建上的高投资额，是否是首创集团通过培育项目向股市融资的一个动因？

        李文杰认为情况也许并非如此，“如首创这样的大型国有企业，一般都有银团给予贷款授信，在投资上应不至于捉襟见肘。何况首创与国外投资基金也早有合作。”

        李所指的国外投资基金是GIC。今年10月，首创与GIC合作的第一个项目“A-Z Town”在北京面世。然而，由于国内基金法尚未出台，房地产公司和基金的合作仅停留在项目层面上，首创和GIC的合作亦是如此。

        此前，刘晓光在接受本报记者专访时曾表示，首创集团的全球私募及整体上市集团已初有眉目，并称“融资并不是目的，最终目的是通过引入战略投资者在海外上市，从而建立风险机制，规范企业管理和企业结构。”

        首创的计划令人联想起不久前中国金融界发生的一件大事——中国建设银行在香港证券交易所IPO。同样是国有大型企业，同样在走一条引入国外战略投资者、最终市场化的道路。

        自前年李荣融就任国有资产监督管理委员会主任以来，国有企业股份化改革的市场化步伐不断加快。在全国国有资产监督管理工作会议上，李荣融曾发言表示：“在加快推进国有企业股份制改造方面，要鼓励国有大型企业引入境外战略投资者，鼓励有条件的国有大型企业到境外上市。”

        国资委研究中心宏观战略部部长赵晓向记者介绍，国有企业去海外上市，除了政策的指导外，企业自身的需求也是一个非常重要的原因。

        “但是，首创的整体上市和建行还有所不同。由于国资背景，建行在引入战略投资者时增发的股份较少，而首创则将有更大幅度。”刘晓光说。至于战略投资者在首创集团中所占的股比将是多少，刘晓光表示将视情况而定。

        当然，全球私募及整体上市完成之后，带给首创的一定不仅仅是制度的完善。刘晓光表示，此举将为集团在基建等产业上的投入搭建一个更大更强的资金平台。