两个月前，我随意走在上海周围的一些地产中介，看看租房子的情况，看看有没有下调。几个月前，浦东某小区，82平米的公寓差不多4500到4800之间。两个月前，房地产开始出现了我预测的低迷状况，不过上海似乎还毕竟“硬朗”，中介们也是很牛气，说你要找便宜些的租金是没有的，80平米左右的房子，还是要4600左右，而且随着世博会越来越近，租金只会更加高涨。我笑笑，没有理会。

     一个月前，我妻子在北京打电话给我说，奥运会似乎并没让北京的房租大涨起来。而我从美国来的同学来北京看奥运会，毫无难处地租到了一些很便宜的短期租房。当时我大笑，看来事前我对此的预言都对了。北京的所谓奥运租金大涨，都是市场自欺欺人的。北京奥运 前一段的空房率很高，由于房价飞涨，无人敢买，因此很多空房子都希望能在奥运期间狠狠敲老外一顿“竹杠”，狠狠挣一些奥运现金。当时我就说，奥运的短期租金需求，绝对支撑不了那么高的租金，因为北京空房子数量，应该远远超过了愿意来北京短期居住看奥运的人数。当然我没有具体的数据，只是一种直观的感觉。

     然而这个感觉在美国得到了印证。美国几位老同学要到北京看奥运，在美国有一个网站专门提供在北京短期租房看奥运，愿意为都租不到房子了，后来到了那个网站一看，出租房子的数量远远大于求租的，由于很多出租房子找不到租客，结果出现了相互杀价，出乎他们意料，并打电话问我，确认是否北京短租房是否很容易。后来他们不仅很容易在那个网站找到短租房，而且房价远低于他们的预计。

     八月份初我预感到，房地产和中介商，都会出现巨大的“冬天”。特别是中介，他们将会无生意可做。不仅如此，奥运的租金低迷，让我感到北京上海的租金也将出现大幅度下降，只是时间问题。原因很简单，很多手中空房子，如果卖不了，那么只有出租，这样租房市场将会出现供大于求。当然，那时候说这些话，必然是被大家耻笑的，觉得我这海归不理解中国市场，太悲观了。

     十一长假后，所谓房地产“金九”的销售高峰，如我预计的一样并没有出现，十月份更不会出现什么高峰了。放完十一长假又回到上海开会时，我又来到了那个小区，发现中介商们都在小区门口，气急败坏地张贴广告，本以为是买房子的广告，仔细一看，不是买房子的，而是租房子的。原来82平米4500-4700元的租金，突然降到了3500到3800元。本以为这一家的独有广告，于是我再周围走走，发现差不多每家中介，都是如此，租金已经开始大幅度下调了。中介职员们见我在看租金，就迫不及待地上来推荐租金，“这些都是有家具和电器配备的”。说实在，这么大幅度的下降，比我预想的要还厉害。

     高傲的上海地产，终于也撑不住了。在和上海的几位同事们聊天中，他们都说，上海如今房地产卖方虽然还是标价很高，比如26000/平米，但据中介商说，实际的成交价格都会比这个标价低上两千多。我微微一笑，就算低了两千，你说老百姓还买得起吗？几位同事也笑了。是啊，就算是跌倒了20000/平米，就算对于月收入两万的高级白领，也是天价数字。

     房地产销售下降了，房价下降，租金的下降，都是必然的。两者是相互关联的。而租金的下降，也会逼迫房价的进一步下降。

     如果一个人要买房子来出租房子，那么房价是否合理，有一个很简单的计算方法。那就是，每年的租金，和房价相比，应该是在5%，这样的房子才值得去买来出租，如果年租金与房价比低于5%，那么这笔买房子的钱你还不如就放在银行里生利息。

     在租金下降之前，按照100平米能出租5000元/月，那么一年租金是6万（没有扣去管理费，一般出租房子的管理费由房东负担），除以5%，那么合理房价应该是在120万元。然而在上海北京，100平米的房子价格，远远超过这个市场价格。可以这么说，北京上海现在的房价，如果买来出租都不合算。更不用说如今100平米的房子租金已经开始降到了4000多了。

     昨晚和妻子通话，北京二环内的商业租金，110平米的三星级宾馆的写字楼租金，都已经降到了4500了。租金的下降，将进一步推动房价的下降，这是不可避免的趋势，而且将持续相当长的时间，不仅仅是民居租金将会下降，商用铺面及办公楼的房价和租金，也将进一步地下降，而且幅度甚至会超过民居。因此投资商用楼盘的投资者，未来日子将更加难过，出现倒闭也不是什么新闻。

     如今中介已经很绝望了，除了在各个路口站着推销租房买房外，甚至开始走入小区，把推销广告，从门缝塞入到各家各户了。

     然而这一切，只能说，都是无用功。老百姓不是不愿意买房子，也不是不愿意租房子，价位太高了。大城市内，单身青年们，能和父母一起“挤”一下就将就一下。如果要租，很多是三个人一起租一套两室的。

     老百姓手里没钱，收入没有明显增加，那么房地产领域想牛气也牛不起来。未来中国房地产，还将是继续地泄气。