这两年，由于住宅受到了严厉的房价调控，很多开发商便把目光转向了“不限价不限购”的商业地产，尤其青睐那种功能完备、业态齐全的城市综合体。这年月，开言不谈城市综合体，你都不好意思跟人说你是开发商。那么城市综合体真的可以取代住宅，成为宏观调控的避风港吗？我看未必。

 因为商业地产的开发其实要比住宅复杂得多，而且风险也比住宅大，换言之，不是什么样的开发商都可以做商业地产的。人们只看到了万达广场的成功，可是你们知道吗，万达从住宅向业地产转型的时候，除了王健林，其他领导班子的成员都是反对的。为什么要反对，就是考虑到风险太大。这个风险除了成本的投入以外，后期的招商问题、销售问题，如果没有业户跟进，资金链是没有任何保证的。

 现在你们看到全国50多个万达广场风光无限，那是因为万达已经积累了十几年的开发经验，有一批国内外知名的商业品牌万达广场开到哪里，他们就跟到哪里，不离不弃。试问，你们能做到吗？最主要的是万达和多家外资银行达成了长期的融资协议，说它绑架了银行也不为过，这一点你们又能做到吗？

 城市综合体是多类型物业的集合，涵盖写字楼、购物中心、酒店、住宅等多种物业型态，集休闲、娱乐、办公、购物、居住等功能于一体，其开发、运营及管理的复杂程度也是最高的。同时，城市综合体的开发，上游是资金链，中游是开发环节，下游是经营和管理，这三个环节中作为上游的资金链最为关键。因此项目融资安排在项目开发过程中十分重要，一旦资金链断裂，将会对整个项目的开发带来严重影响。而由于融资渠道的限制导致的城市综合体开发过程中出现资金链紧张的现象并不少见。

 当然了，做城市综合体的企业有三类，第一类是主动去做的，比如万达、中粮、华润等。第二类被动去做的，比如要想在一个城市拿地，当地政府就要求开发企业必须建一定比例的商业，因为地方政府想借开发商之手开发城市综合体，提升区域价值，从而在出让土地时获得更多的收益，这也是政绩的一种体现，所以有些开发商不得不去做，这一类最典型的例子就是万科。

 第三类最可怕，不管怎么说，前两类都有雄厚的资金实力，第三类就是对自己的核心产业定位不清晰的开发商，原本是做住宅的，可一看住宅不好卖了，调头就搞综合体，也不管自己几斤几两，更不管项目是在一个什么样的地方。如此，就造城了二三线城市综合体井喷，产生了巨大的泡沫。2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；石家庄的购物中心将超过20家，建筑面积接近230万平方米；贵阳则将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。而珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅高达83.9%，出现过剩化的趋势。

 令人比较担扰的是我国城市综合体的商业模式一直没有创新，千城一面，各开发商推出的产品大同小异，同质化严重。另外，二、三线城市过度发展城市综合体，而当地的消费能力如果跟不上，就会做成一大批商业物业滞销堆积，特别是在融资渠道收窄的背景下，房企的资金链一旦断裂，就会引起一连串的连锁反应。

 综上所述，本人以为在宏观调控下，原本以住宅为主的开发商往商业地产转型不是不可以，但要慎重，因为商业地产取代不了住宅，也不可能成为房价调控的避风港。