因为我们公司缺少开发建设的土地，最近两个月，我的工作就是在各个城市忙着为公司寻找土地。在这两个多月的时间中，我接触最多的是与土地有关的人士：从中央到地方的各级管理土地和监督土地的官员；也有各种类型的房地产发展商，与他们联系、交谈；时不时还跟与土地有关的中介公司、代理公司、市场上称为“地虫”的人接触；同时也接触了许多关注土地的各级媒体……
　　今天是个周末，清静下来总结了一下这两个月的工作，同时也对未来的土地市场提出一些展望和预测。

 

土地市场：进入转型阵痛期
　　现在中国土地的管理体制和市场正处在一个转型时期：从原来以不公开的协议出让土地转向公开的“招拍挂”形式出让土地。这种转型追溯起来是开始于2002年国土资源部的“11号文件”，这个文件要求所有经营性的土地从2002年7月1号起都要实施“招拍挂”的出让方式。但在各个地方实际执行的过程中，都为协议出让留了许多口子和特例，这样口子和特例一多，国土资源部的“11号文件”实际上基本就没有实施，所有出让的土地也都从这些口子和特例中流走了。到了2004年，中央政府再次下了决心整顿土地市场，我想下这个决心其中一个主要的原因就是看到大量的腐败案件都与不公开的协议出让有关，于是要求废除所有的特例和开的口子，一定要实行“招拍挂”的方式。因为这个文件执行的时间是2004年8月31号。所以这个日期也成了房地产一个专有的、很著名的名词，叫“8.31大限”。在形式上是从2004年8月31号起，全国经营性的土地都已经公开交易了。虽然这一项政策已经出来两年多了，但人们的观念不可能一蹴而就，实际上现在土地出让的市场正在经历着转型的阵痛。

 

两种力量：黑暗和光明的不同路线
　　在市场上存在两种影响大家观念的力量：一种力量是黑暗的力量，另一种力量是光明的力量。第一种力量是来自于这种出让制度中技术的不完善，以及开发商习惯于协议出让的观念，抱着各种各样的幻想，看能不能在把“招拍挂”作为表面形式和幌子下继续开展以前黑暗的、见不得阳光的交易，继续黑箱的操作。具体的形式可能有：如何才能透露出“标底”；能不能走一走评委的关系；在“招拍挂”的过程中，土地的一级开发公司能不能设计一些附加条件，阻止其他公司的进入，有点像收购上市公司“毒丸计划”等等。反正是上有政策，下有对策！以至于在过去的几年时间里，出现了种种腐败的情形和案例。即使一些不专门研究和关注这方面的人士也会从公开的媒体，各种各样的报道上看到问题的严重性。这种方式的结果也使得许多官员落马，商人入狱，给他们的家庭带来了不幸，也给这些人带来了终身的悔恨。这种现象也让一部分房地产发展商对土地公开交易的信心发生了动摇，他们甚至怀疑完全公开透明地按照“招拍挂”的方式，自己到底能不能拿到土地？会不会因土地的短缺“断顿”而把自己的企业饿死。越是在中小城市、二线城市，这种失望的情绪和不规范的做法越严重。而北京等一些大城市在众多媒体的监督下，尤其是在权威媒体的监督下，土地出让的政策和措施相对要更规范、更配套一些。但是，我们也看到在北京城里每一个烂尾的楼盘和一些未开发建设的土地后面，都有一连串的纠纷、官司，以及各种各样欺骗、狡诈以及见不得人的故事。

　　当我和房地产商谈土地采用“招拍挂”的方式公开出让是未来要走的唯一道路时，当我说要有信心我们不会因为“招拍挂”拿不到土地而饿死时……我从这些人的反应中感觉到，他们一定认为我是一个“书呆子”，是一个“傻子”，你们公司不就因为没有土地而断顿了吗。但不管别人怎样想，我自己从心底里并没有对这项公开出让土地的政策失望。因为我知道，在土地出让中有两条道路：一条道路是光明的道路，是在法律、政策保护之下的道路；另一条是黑暗的道路，是没有法律和政策保护的道路。所以，认为我是书呆子和傻子的朋友和同行，让我们看看这两条道路处理矛盾和纠纷最终极的方式是什么，你就会同意我的看法了。

　　第一条黑暗的道路。这条道路出现矛盾和纠纷的可能性，一定要比光明的道路多得多。在这条黑暗的土地出让的道路上出现矛盾和纠纷后，最低级的方式就是，在饭桌上、茶桌上，由利益各方举行会谈，通过会谈解决。再解决不了，就请一、两位德高望重的人物，让他后面的老板出面来调停解决。如果再解决不了，矛盾和纠纷一步步升级的话，最后可能只能使用黑社会的方法了，因为法律和政策是不保护这些黑色交易的。可以设想一下，这样的方式对个人、对社会一定是没有好结果的，而这种结果本身就是对用黑暗的方式出让土地的最有力的摧毁和自我打击。

　　另一条道路是在法律和政策保护下的光明的道路。这条道路一旦出现矛盾和纠纷，首先可以协商，在协商的过程中，大家有法律的原则可以遵循，一般都比较容易谈妥、解决。如果再有纠纷，可通过法院协调解决，所有的利益、权利以及劳动成果都是受到法律保护的。

我的选择：光明的道路才有未来
　　我们取得土地的目的是为了更好地建设出好的建筑作品，建设出更美好的城市，也增加自己和社会的物质财富。同时，在建设物质财富的过程中，也建设和提高了我们的精神财富。如果走“黑暗”这条路，在这个过程中，不仅无法建设美好的精神世界，更是对自己精神财富的一个摧毁。“黑暗”道路上所留下的正是中央提出“八荣八耻”中的八耻那部分。而用光明的方式才是去建立美好精神世界的开始。由此，我坚信在土地“招拍挂”的过程中，在实施公开、公平、公正的过程中，特别是在初期，一定有许多的困难和挑战，但是通过一个个具体的案例，政府一边完善土地公开出让的制度，房地产发展商一边对土地“招拍挂”更有信心并积极参与，这条路子才是房地产商真正的一条正道。

　　土地的交易是如此，其他问题和选择也是如此。在我们的生活中，我们的面前常常有许多条道路需要我们做出选择，我们选择的原则是什么？我们就要看这是一条光明的道路，还是一条黑暗的道路。黑暗的道路，是对这个世界破坏的力量，最后自己也是自取灭亡的；只有在法律、正义、公平的阳光照耀下的光明道路，才是有未来的，也才是正确的道路。

 

 

 

组图：北京一景   组图：十一在博鳌