上半身与下半身

北京房价的大幅上涨已是定局。为什么在政府调控之下搞出个负反馈的效果，值得深思。

从业内人士的观点来看，“地荒论”是北京房价大涨的首恶。一曰量少，“截止2005年11月份底，北京商品房住宅土地供应约 627公顷，完成计划36%。”；二曰价高，所谓天价地块层出不穷，从去年华润的清河地块、金地的马驹桥地块直到今年李泽楷出手1.1万元夺得工体四号院；三曰高达4000公顷的“存量”土地，没有形成有效供应。

紧接着的一个结论是：地价决定房价，土地少，价又高，房价焉能不高？

但经济学常识告诉我们，商品的价格应主要由供求关系决定，而不应由成本来决定，不然，所有的生意都可归于几道简单的算术题。那么“地价决定房价”岂不是歪理邪说？不然。供应关系要能起到关键作用，前提在于市场的各种要素是“充分竞争”的。

中国的房地产市场却是一个“不完全竞争”市场，其终端产品（住宅）市场已是相当市场化，竞争比较充分；但其原料（土地）市场却长期以来处于政府的控制之下，可以说，中国房地产行业是由市场化的“下半身”和非市场化的“上半身”组成的。这个情况之前最大的弊端在于开发商从土地增值取得暴利。

但现在实施了市场化的招拍挂制度，市场化了，为什么还会引起高房价等不愉快后果呢？

很简单，招拍挂之前的土地虽然是政府控制，但供地方和需地方多头对接，还算一个有效的流动系统。而目前的“极度”招拍挂制度，进出口归一，出现了李国平所说的：系统冲突与整体低效。（详见本期《“易宪容们”才是房地产最大的泡沫》一文）

首先，实施招拍挂的条件并不完善，如有关部门的操作能力、资金配套能力、土地收储难度过大（特别是中央企业用地和拆迁难）等，把所有的交易都把在自己手里，但能力上又不能满足市场需求，导致了整体运行效率的低下，最终结果只能是一个失败的庄家。

其二、没有为“招挂拍”可能引起的后果设定解决预案。招拍挂极可能引起的后果之一就是地价上升，这样虽然表面公平了，政府收入也高了。但面对高地价引起的“同区攀比”效应，却束手无策，甚至没有想过。试想在华润在清河拿的地价那么高，上地和亚北的地价能不涨吗？金地在南六环马驹桥高价拿了地，亦庄能不涨吗？甚至出现了建筑楼面价高于同区域其它一手盘的价格，“面粉”与“面包”的价格出现倒置，房价能不涨吗？

其三、招拍挂政策的目标具有多重性，如反腐败的政治诉求、地方政府土地收益财政化等，使得政府难以纯粹从市场的角度看问题，以裁判员兼运动员的身份左右逢源，没有加大土地供应，平抑地价的驱动力。

北京的开发商正是因为有了以上的预期，才有了涨价的逻辑性和底气。

怎样破解？上策当然是供应充足，地价平稳。但如果短期内办不到，或内心里不想办到，怎么办？那就只能现实一些，找出破除高地价负面影响的有效办法，当然这种办法很可能是有代价的，但只能两害相较择其轻。

如在规划上出台更节约使用土地的办法，提高城区内建筑的容积率，牺牲一些理想化但似是而非的“限高”规定，如李国平文中所说的北京“银锭观山”。中国不同于美国，尽管物理意义上幅员辽阔，但就基础设施、及目前能源紧张状况来看，是无法造出像洛杉矶这种容积率低，但却是长在汽车轮子上的城市的。

从这个意义上说，香港的高密度建筑形态，或许更适合于北京、上海。当然，代价是有的，就是城市没有那么漂亮。

但对于一个人口处于全球之最的发展中国家而言，这应该是可以承受的代价。