提高首付正当其时

在听完央视男主播非常职业（不带任何表情）地读完了几百字的“国六条”后，笔者的第一个反应是：“政府有点想通了。”

研读几遍之后，发觉国六条中最大的亮点是决策者对“抑制需求”问题，在认识和立场上的突破。即：自住性需求被列入抑制、分解和转化的范畴之内，如果此语无诳，则普遍性提高首付将成为最有效的调控工具。

政府认识到，从过往一年的调控效果来看，加大普通商品房供给绝非一蹴而就的事。除了供地瓶颈，最难的还在于达不到足够的供应量。而在房产升值预期之下，供应不足会造成抢购，市场价格机制会自动发挥作用，反而给了购房者更明确的炒作对象和更大的获利空间；再一个难处是让开发商能够心甘情愿地去盖中低价位房，但前提这么做也很赚钱。在招拍挂已使得“面粉（土地）贵过面包（现房）”的情况下，达到这个结局难乎其难。

既然加大供应难以完全奏效，那么控制需求成为国六条中着墨颇重的一点。最令人欣喜的是，以前控制需求，只强调打击投资（投机）性和奢侈性购房。国六条冲破了这个禁忌，正式打破了自住性需求的“神圣性”，提出控制，或是将其分解和转化到租房及二手房市场。如第5条，“加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。”题中之义再清楚不过：即使是真正的自住性需求，也不一定马上买房、买好房、买新房。这个立场也同样体现在第3条中，“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。”

有人会怀疑抑制自住性需求应不应该、可不可行，其实这种担心是多余的。这个措施不但有其基础和可能性，而且符合国情。首先，中国城镇居民住房拥有率全球最高，只是住房的条件参差不齐；目前租金与房价背离，也表明现今的购房诉求大都是改善居住甚至投资盈利。这两点均脱离了基本生存的范畴，可以不在政府“关怀”的范围之内。就这个意义上说，抑制或说不鼓励自住需求，是理所应当的。

认识问题已经在决策层得到统一，剩下的就是以何种措施来进行。

国六条中，对此已见端倪。第2条提到：进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用……有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。这应该是告诉我们，这段时间一直争论最烈的提高按揭首付，可能会付诸实施。

虽然很多人担心提高首付的后果，但细分一下受影响的群体，会发现这不过是杞人忧天而已。

提高首付，影响最大的有两部分人，一是勉强够付20%首付的人，如果按温总理所提的“合理的消费观”，他们的住房消费选择应是租房先于买房，买二手房先于买新房；第二就是职业炒房者，他们会把资金严格接照最低的首付比例（20%）分配到尽量多的房子上去，以扩大“规模”和盈利。如果提高首付比例，使这两类人买不起房或买不起多套房，那不是正是政策的目标吗？

其余几部分人基本不会受到影响，对于连20%首付都付不起的阶层，这是廉租房解决的范围，在此不赘；二是豪富阶层，他们有能力全款买房，如使用按揭，也只是基于资金效率的考虑；最后是中间阶层，他们不仅有购房的需求，而且有购房的能力，这个能力的衡量标准是不必靠低首付也买得起房，这才应是最应购房的中坚力量。而有意思的是，在实际购房实践中，这个群体的首付比例往往相当高，并不稀罕20%的首付规定。所以，提高首付不会影响到他们购房的决定。

所以，提高首付最大的功效在于，能“淘尽黄沙始见金”，把真正想购房、又有能力购房的人“筛出来”，这在目前政府颇为忌惮房地产过热及可能带来金融风险的大环境中，无疑是一个最优化选择。

但如果政府在“利害”相较之后，仍然在“心底深处”认同房价、地价上涨所带来的好处，又不得不在抑制需求与这些好处之间进行排它性选择，那就算我上面的话没说。