中国消费者协会每年都要向社会发布消费警示，房屋已经成为中国消费者投诉金额最大、增长速度最快的商品了，而且房屋纠纷还有一个重要特点，就是每个案件涉及的人数不是一家一户，而是千家万户，有时整个小区几百户业主的权益都会受到伤害。有时一天会有十多个社区来我的办公室商量如何维权，房地产消费者的维权已经从个案上升到集体维权。

在集体维权中，最难的是什么呢？就是如何把松散的多数人组织起来，大家不在一个单位，没有一个权威的个人，没有什么强制的力量，很容易出现相互观望与等待，出现人人有责、人人不负责的局面，导致集体行动、集体失败的结果。

有一个案件，总共有300多户购房，开发商要求业主入住后每人再补交几万元房款。这涉及一个集体行动的问题，大家都愿意有人来组织，但是谁都不愿自己组织。每个人都想让自己得到补偿，但是没有人愿意当领导者，这样就意味着你会很累。而于女士就是在这样的维权行动中诞生的英雄，她不断把大家组织起来，在消协的配合下与开发商协商谈判。他们没有进行诉讼，其实诉讼不一定是解决问题的最好方式，诉讼只是达成目的的工具之一，只要能够达成目的，哪一种成本最低、效益最好，就用哪一种。

通过这么多年的维权，我发现在社区中最坚定最勇敢的，往往是女性，陆续的事件告诉我，女性是最有毅力的。而且我发现女性做生意大都信誉很好，于女士的维权小组都是女性，他们之间不需要协议，口头协议马上就可以行动起来。

但应当建立一种集体的维权制度，向维权者提供精神与物质的鼓励，因为像于女士这样无私的人终究是少的，要想成功，就不能寄希望于小区里出现一个于女士，而应该是寄希望于建立一种制度，谁愿意为大家做贡献，谁就值得学习、值得奖励。

一个社区可能有几千人，要想维权成功，是需要很多人的，但至少要有一个坚定的领导。他们持续的时间非常长，非常有毅力，而且他们明事理，知进退，大家慢慢地学习，找专家咨询，最后自己也成了专家。

但也有遗憾的地方，经过于女士长达一年半的努力，开发商最后终于同意赔偿。那天大家分别得到了几千到几十万元的赔偿金，当业主把钱领走的时候，我问有没有人为继续维权而捐款，得到的答复是没有。本来大家约定在成功后，每人拿出总收益的一部分来继续维权，但是没有人来兑现，他们就再没有什么行动了。

我对这个事情印象比较深刻，胜利了都不过如此，更不要说失败了，受益者没有去奖励他们的领导者，没有人在这个时候认识到，没有这个领导者，他们可能根本不能获陪。所以一定的奖励制度，是推动维权的根本保证。

对消费者来说最值得借鉴的地方在于：在维权中应该建立反搭便车机制，只要成功了，就要给维权的代表一定的奖励，如果成功都不奖励的话，谁还会继续去做这个事情呀？

房地产消费者的集体维权，从本质上讲是多人合作。也就是说，我能够向客户提供的服务就是解决多人合作中遇到的问题。

美国有位学者叫门瑟·奥尔森，他是一位研究集体行动的专家，其专著名为《集体行动的逻辑》，在这本书里他揭示了很多松散的个人组织起来进行集体行动的基本规律。

一般情况下大家认为，很多有相同利益的个人为了各自的利益会组织起来采取共同的行动，例如消费者会组织起来反对企业的欺诈、劳工会团结起来反对资本家的剥削、学生会因饭菜质量低下共同罢餐、业主也会因为受到盘剥而把物业公司赶出家园，但实际上这种情况并不多见，甚至在中国是非常少见的，就是在北京这样文化程度居国际领先地位的城市中，集体行动也是极少的，即使在报纸上看到一两条集体行动的消息，大多数也以失败告终。

为什么会这样呢？这是由三个原因造成的：人的经济性、组织收益和组织成本。每个人都在追求利益的最大化，这就使得他要以最低的成本，获得最大的收入。而集体组织的收益是不确定的，参与的人越多，个人获得的可能就越少，当人多到一定程度时，其他不承担费用的人也可以参与分配，即所谓出现“搭便车”现象。这时收益与成本之间失去了关联性，很多人会采取观望态度，当这种心理扩散起来的时候，参与集体行动的人会越来越少，等待的人会越来越多，于是集体行动就走向失败。

在每个集体组织中，都会有三种人，可以称为条件合作者、志愿惩罚者和自私自利者。

条件合作者一般是集体行动的发起人和参与者，一个上万人的社区只要有三个人就可以组织起来，条件合作者在总人数中可能会占到60%以上，这个比例决定了任何集体行动只要有良好的组织就一定能成功。

志愿惩罚者是那些敢于站出来，为集体利益打击、声讨、惩罚搭便车行为的人，他们的数量不需要很多，有时可以起到以一当百的效果。

自私自利的人就是那些无论获得何种回报，都不愿意付出的人，他们在总人数中占的比例在30%左右，但如果存在志愿惩罚者，这种人仅能维持在3%，这是多好的事情！

集体行动如何才能持续下去呢？研究者认为有如下三种方式可以采取：提供不对称利益、进行正向激励与采取反向激励。

提供不对称利益就是让那些受害最大的人能够在集体行动中获得最大的补偿，例如如果地基渗水那么可能一楼的业主损失最大，所以可以让一楼的业主发起地基维权活动，如果地基有不均匀沉降导致墙体裂缝，高层业主可能受害最深，维权活动最好让他们来组织。

正向激励就是给那些积极参与者以获利机会，例如减少他们聘请律师的费用、给他们一些精神上的奖励、选举他们成为当地选区的人大代表。

反向激励则是打击那些搭便车的人，例如向他们封闭消息、让最不积极参与维权活动的人承担更多的物业管理成本。

以和尚吃水为例，正常的情况下三个和尚是没有水吃的，因为大家都可以搭便车。但是以下三种情况下可能会出现有水吃：

第一种、其中一名和尚喝水最多，是其他人的二倍到三倍，所谓利益不对称；

第二种、给挑水的和尚以报酬，或选举他当主持，或派他出席全国大会，所谓的正向激励；

第三种、其中一人主动给大家安排任务（条件合作者），并对不挑水的和尚（自私自利者）进行禁水惩罚，所谓反向激励。

我的律师业务就是不断地协助业主，建立反搭便车的机制，以最大限度保证最少的人搭便车，以提高集体行动成功的可能性。

我听到很多教授学者在说到中国人的组织性时总是讲：中国人素质太低，散沙一盘，根本组织不起来！过去，我也有这种观点，但是现在根本不是这样了。