#慧眼财经# 香港房价跌到尽头了吗？

余丰慧

香港楼市自 2008 年以来连续上涨的势头，在 2015 年 10 月止住了脚步。上月底香港官方发布的数据显示，1月香港私人住宅楼价环比下跌2.2%，至13个月新低。与去年9月的历史高位相比，1月香港住宅房价下跌9%。除了价格下跌，香港楼市的成交量也陷入低谷。2016年1月份香港地产成交数量跌至至少25年来新低。无论楼市股市期市，还是大宗商品等其他市场，量价齐跌绝对是市场走弱、陷入颓势的征兆，一般预示着深度下滑即将来临。

然而，近期与楼市的接连下滑不同的是，香港地产股却上演了一番“绝地反击”行情。截至1月21日，恒生地产指数较去年6月的高点跌幅达到34%。然而，两个月时间内，恒生地产指数迄今却已急速飙升18%，跑赢恒生指数7个百分点。从股市与楼市的关联来看，地产股似乎是楼市走向一个很好的先行指标。据彭博数据，自1994年来，在70%的情况下地产股表现都准确预示着楼市的拐点。最近的一次是在2011年，地产股拐点出现三个月之后，香港楼市价格开始攀升。

那么，香港地产股背离楼市价格而上行，是否预示着实物交易的房价就要复苏呢？这需要具体仔细分析。

从香港地产股走势与实物房价走势的时间段对比来说，香港的房地产市场在去年9月达到阶段性高点后持续下跌，即房价是从去年9月开始掉头向下的，截至1月21日，恒生地产指数较去年6月的高点跌幅达到34%。股市与房价走势方向一致。然而，近两个月时间内，恒生地产指数迄今却已急速飙升18%。貌似香港房价应该紧随股市先行指标而企稳走高。这确实不无道理。也符合股价走势与房价走势70%相关性数据。

但是，股市与楼市走势背离也有可能发生。特别是极有可能发生在现在的香港楼市上。目前，香港处在一个非常复杂的经济生态环境之中。复杂性在于香港经济包括楼市走势不仅仅依靠经济演变因素，又夹杂着复杂的政治原因。而这些政治因素又与拉动香港经济包括楼市的根本性动力的大陆消费群体有关。把大陆这个最有力的消费力量因政治原因被遏制住了，香港经济包括楼市将很快陷入衰退境地，也许现在只是初尝苦果而已。

目前香港自身经济依然面临重重挑战，零售下滑、港口货运量萎缩以及大陆游客增幅放缓甚至大幅度下降，大陆投资客包括买房客锐减等，均意味着从长期来看香港楼市需求依然疲软。

而从目前看，香港政治生态环境改善迹象并不明显，持续僵持下去应该是大概率事件。没有一个稳定、宽松、安全的政治环境，消费者、投资客无论如何都将敬而远之。

同时，香港经济包括楼市特别是2008年金融危机以后对大陆的依赖程度越来越高。这种依赖性突然发生逆转，不仅是香港，任何经济体都难以承受。因此说虽然香港地产股近两个月出现一定涨幅，但是香港楼市走势不确定性因素依然很大。

从国际情况看，美联储三月议息会议给出了今年明确加息的信号。最早4月加息，最晚6月加息。已经导致美元从走弱一段时间后掉头开始走强了。这对新兴市场绝对是“噩耗”，香港绝不会幸免。香港资本流出将会加剧，甚至索罗斯们也会开始做空汇市股市。继续刺破香港楼市泡沫是大概率事件。因此，从国际因素看，香港楼市向好前景仍然不妙。

笔者认为，交银国际分析师刘雅瀚与谢骐聪在一份报告中曾预计，2015年只是香港房价下跌的开始，2016年前三个月香港房价还将再下探15%，还是靠谱的。