调控房价靠“限涨令”有局限性

有消息指，深圳市近日推出楼市“限涨令”，明确要求2013年深圳所有新盘，成交均价必须实现月度按月“零增长”或者是“负增长”，换言之，即每个新盘、每个月的成交均价，与上月比只能下跌，不许上涨。

此消息一出，市场迅即做出了反应，A股市场房地产板块几乎全线下挫；从民众反应看，网络上此消息后面的留言，多数网民给予肯定和叫好，一位网民说，5年前就应该限价，房价也不至于涨到这么贵。但是，在微博里许多房地产业内人士和专家持完全反对态度，甚至有专家“大骂”违背市场规律。

笔者认为，深圳房价“限涨令”有两点应该给予充分肯定：一是深圳是“国五条”细则出台后，第一个出重拳落实的一线城市，并且措施手段之强硬胜过限购政策，直接限制房价上涨比限购的行政手段更加厉害。二是深圳房价“限涨令”是不得已而为之。在限购等强势手段都不能遏制房价上涨时，只有利用行政手段采取“限涨令”。“限涨令”具有立竿见影的效果，因为，政府完全可以控制住开发商：“一些成交价格较高的单位，已被国土部门拒绝网签而退回”； “限涨令”将对新项目获取预售证及在售项目合同备案产生较大影响。

当然，房价“限涨令”确有其局限性。从供给和需求的市场原理看，如果需求大于供给，即：买房人多，而市场房源少，却又限制房价上涨，需大于求拉动价格上涨、进而拉动市场房源供给增加的机制就会失灵，就可能出现囤积房源，市场短缺，买房者买不到房子，有价无市的现象。同时，如果地价继续上涨、开发成本继续增加，就将造成市场开发大幅度减少，房源供给越来越少的情况。将房地产市场正常的供求规律予以扭曲，绝不是长久之计。不过，我们相信深圳市一定充分考虑到这些因素，相信深圳对于“限涨令”的态度，应该认为是权宜之计，阶段性、临时性措施。

笔者认为，调控房地产、抑制高房价短期来看采取限购、限涨等行政手段无可厚非，这种阶段性、权宜性举措是无可奈何之举。但长期看必将被更加贴近市场的市场经济手段所替代，比如：税收、信贷手段等。从供给上来，应该加大土地供应量，加快保障房和普通商品房开发力度、速度，大幅度增加市场房源供给量来平抑房价。一个关键环节是政府主导的土地供应价格不能暴涨，不能一涨再涨。从需求上看，调控的重点是坚决抑制投资投机性需求，中国土地供应紧张、城市人口众多、对住房需求量很大的现实告诉我们，只能保证首套住房的刚性需求，只能使得房子用来居住而不是投资更不是投机。抑制投资投机性需求的手段长期看是税收和信贷政策。

应该打出税收抑制投资投机的组合拳，重点全面推出房产税，增大住房持有环节成本；同时，推出住房资本利得税或者叫个人所得税，使得买卖投机住房者无利可图；再者，推出不动产遗产税。在住房上采取重税惩罚投机投机是各个国家的惯例，中国应该毫不犹豫的实施。

房贷政策上，一般应该由银行根据贷款人的风险评估状况自行决定对每个购房人的首付款比例和贷款额度。但是，也有许多国家将房贷政策作为保护鼓励首套房自主需求和抑制多套房需求的手段。中国应该毫不犹豫地在一线城市提高第二套房首付款比例和利率。

总之，深圳的“限涨令”作为阶段性举措未尝不可，但必须尽快探索税收、信贷的经济手段调控机制，最终替代“限涨令”、“限购令”，使其逐步退出调控。

新闻链接：http://news.xinhuanet.com/fortune/2013-03/13/c_124453115.htm

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