美国等国房产重税罚投机镜鉴中国

大部分发达国家和地区都通过税赋手段来平衡房地产市场，用免税、抵税的手段来鼓励居民自住自用；用累进税率中高额的空置税、房产税、交易税，通过各种“惩罚性税收”抑制房地产市场投机行为。

中国大陆“国五条”细则出台后，议论、争议最大的是税收政策，即：个人住房出售征收20%的个税以及房产税试点扩围。普遍对20%的自住房出售个税感到过重，并且认为不能一刀切征收，应防止伤及无辜。

无论对“国五条”细则中的限购升级、第二套房贷从严、自售房征收20%个税以及房产税扩围议论甚至非议有多少、多严重，但笔者始终认为，“国五条”细则的本意是好的、方向是对路的。其目的就是为了遏制以投机、投资的购房行为，就是要从住房的交易环节、保有环节，采取信贷、税收等经济手段较大幅度增加其成本，以遏制投资投机性需求。如果说20%个税过重，对房产税扩围也有非议，那么，不妨对比一下国外住房税负如何？国外是如何抑制投机投资性需求的？

《经济参考报》记者们较为系统的对德国、日本、新加坡和美国附在住房上的税负情况进行了采访，笔者梳理后认为有以下特点：首先，附在住房上的税负较重。在德国购房后10年之内就出售的话，得利部分将被征收15%的“投机税”，出租人要依法纳税，税率普遍在30%左右。在日本，从买房开始，房屋持有人面临很多费用如不动产取得税、印花税、登记证税，以后每年要交固定资产税。不动产的买卖、交换、赠与都要交不动产取得税，税率为土地和住宅建筑的3%，住房遗产税在20%-50%之间。新加坡最为严厉，目前房产税率为10%，2014年起改为阶梯递进制的房产税，最高达19%，2015年进一步提高到20%。美国住房持有成本约占家庭收入的1/4，2011年包括抵押贷款、房屋维护等在内的每月持有成本平均值是1059美元，约占每月家庭收入的21%，其中房产税部分年税率为房屋评估价值的1%至3%，分上、下半年两次缴，如果购入与出售间隔时间在一年以内，资本利得税税率等同于个人所得税的税率，一般为25%；购入与出售间隔时间在一年以上，资本利得税适用税率相对较低，一般为15%。

可以看出，以上四个发达国家中，对住房征收房产税、交易说、所得税和遗产税四大税种，使得投资投机住性购房基本无利可图甚至赔本。在美国都是高科技和金融类企业称霸世界，鲜有个人和企业在房地产上投资投机上暴富的。在德国没有炒房的概念。在日本买房子几乎都是用于自住，管理规则里有规定必须用于居住，日本人投资一般不会选择买房。在新加坡炒房的也很鲜见。

其次，对于首套房、自住型刚需都有税收优惠保护措施。在德国十年以上出售住房的在所得税上给予优惠。在日本购买普通住房、小户型住房和价值低的住房税率较低。新加坡政府在今年1月初推出被称为“史上最严厉房地产调控”的措施，对首次置业的公民实施税收优惠政策，提高自住住房的免税额度。同时，在信贷政策上首付款和利率对自住房、首套房也提供优惠政策。在美国出售过去5年内自己居住满两年的首套住房个人可免征资本利得税25万美元，已婚夫妇可免征50万美元。

在这些国家没有行政手段的限购政策等，采取的都是税收和信贷调控的经济手段。

相对于上述国家，中国住房交易和保有环节税负相对过轻，特别是持有环节税负几乎为零。如果房价上涨过快，持有越久暴利越高，这是促使中国大量“房叔、房婶”坐拥几十套房产现象的原因，也是促使中国房价恶性循环式一轮又一轮上涨的原因。

不可否认，中国住房从土地拍卖、住房开发建设、销售、转让等多个环节税负并不轻，根源在于地方政府的土地财政和房地产税收导致的。但是，必须看到税负过重并不只是房地产一个行业，整个实体经济特别是企业和个人税负都非常过多、非常高、非常重。对于整个生产要素包括劳动力、企业等都应该实施全面性减税降费政策。唯一不同的是，虽然中国房地产和其他实体经济税负都很重，但是，房地产开发企业、中介和投资投机者仍然获取暴利，过得非常“滋润”。而其他实体经济、实体企业利润却非常之薄，已经到了难以生存下去的地步。个中原因就是无情地推高房价。

因此，针对暴涨十几年的高房价，对比国外重税惩罚住房投机的明显效果，中国应该尽快对准投机投资性住房需求在全国范围内推开征收房产税、空置税、遗产税、赠予税，增加多套房拥有者的持有成本，用税收杠杆来迫使持有多套房的人释放存量房和空置房，来平抑畸形的市场供需。同时，限购政策等行政手段逐渐退出调控。这才能有的放矢地调控房地产。

新闻链接：http://finance.sina.com.cn/china/20130313/005914808135.shtml

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