首套房贷优惠政策不应打折扣

新年以来，广州楼市“淡季不淡”，申请房贷的客户也比往年要多。近期随着多方因素的制约，多家银行的个贷额度已经十分紧张，有银行已经将此前8.5折的首套房利率上浮至基准。

无论是2011年初颁布的“新国八条”，还是刚刚出台的“新国五条”都要求“强化和严格实施差别化住房信贷政策。”差异化主要体现在两点：首付款比例和房贷利率上。比如：首套房执行30%的首付款比例，利率八五折；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。当然，无论是“新国八条”还是“新国五条”对首套房贷优惠都没有明确和强制性的规定，而对第二套以上住房的房贷政策则列为强制性的。不过，一个“差异化”就明确了首套房贷和第二套房贷区别的含意。同时，市场约定俗成地也把首套房贷利率八五折作为体现“差异化”的主要内容。

然而，在执行中首套房贷优惠却变幻莫测、扑朔迷离。是否优惠，购房人一点话语权都没有，监管部门也管不了甚至不管，全看银行“脸色”，全部由银行自个说了算。信贷资金宽松了，优惠来了，否则，又走了；贷款额度富裕了，优惠来了，否则，又走了。银行高兴了，就优惠，不高兴了就取消。同时，还打着调控政策的幌子取消利率优惠。一位按揭公司的业务经理表示，广州市即将推出的关于“新国五条”的细则直接关系到银行是否将继续维持对于刚需客的贷款利率下浮的优惠政策。“新国五条”已经明确“严格实施差别化住房信贷政策”。首套房贷优惠政策是历次调控政策强调和保护的，“新国五条”怎么会影响到首套房贷优惠呢？

首套房贷优惠政策的变幻莫测，不确定性如此之强告诉我们，一定要对首套和首套房贷有一个明确的政策定位。首套房是调控政策保护的刚性需求，应该定位为仅次于保障性住房的准政策性需求。如果首套房刚需能够得到一定的政策保障，那么，不但分流了保障房需求的压力，而且，也是促进经济发展的一股重要力量。房地产调控并不是将房地产需求一棍子打死，也不是扼杀所有需求。各个城市应该根据本地房价和供求矛盾是否紧张，确定各自政策定位，但是，首套房需求都是必须保障和大力支持的。供应紧张、房价畸高的城市，只能保障首套房需求；房价不高，供求矛盾趋缓的城市在保障首套房需求的前提下，可以支持改善型的第二套房需求。

房贷政策应该根据首套房的准政策性定位对其实行优惠政策。当然，这里面有一个银行利益的问题。银行是金融企业，信贷业务是追求效益性的。让银行赔本支持首套房需求，对银行来说是不公平的。银行根据其内部资金宽松程度、额度充裕程度和回报高低发放贷款无可厚非。但在目前存贷款利差较大情况下，首套房贷既是执行八五折优惠利率，赚头仍然不少。如果将来利差缩小后，八五折利率银行不赚钱或者赔钱时，政府应该对银行在税收以及补贴上给以补偿。

一个设想是，应该成立一个准政策性金融机构专司保本微利的首套房贷业务。政府在一方面大力发展保障性住房的同时，应该着手筹建这样一个支持首套房刚需的金融公司。通过筹集社会低成本资金包括公积金结余资金，用来发放支持首套房贷款业务。公司化运作，以保本微利为经营目标，利率低于银行贷款利率，与公积金利率差不多。形成一个稳定支持首套房贷款需求的准政策性金融机构，彻底解决首套房刚需优惠政策飘忽不定的问题。这样的话，保障型住房和准政策性首套房优惠的覆盖面将会迅速扩大，使得我国住房矛盾得到实实在在的缓解。

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