公布620楼盘土地成本能否消除争论

    24日，国土资源部将全国620个调查项目的数据悉数发布，根据调查结果，620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间。其中，比例在30%以下的约占总数的78%。北京的21个项目中，地价最高占房价的比例为51.36%，最低为14.33%。据公布的数据计算，北京21个项目平均地价与房价的比例约为25%（7月25日《新京报》）。
   早在今年两会上，全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。就此，引发了新一轮地价推高房价的争论。对此，国土资源部副部长、国家土地副总督察鹿心社6月23日在说，国土资源部系统调查结果表明，目前在我国地价占房价的平均比例是23.2%。消息一出，社会各界对23.2%的占比持普遍怀疑态度，并认为，国土资源部的数据太过笼统。这次国土资源部较为详细公布620个楼盘的地价占房价之比可以看作是对此前质疑的回应。
    笔者认为， 620项目数据还有待进一步详解。这620个项目数据从地区看分布在东部、中部、西部。而目前房价暴涨的主要地区在中东部的省会城市，北京、上海、广州、杭州、南京、深圳等一线房价地区。这些地区是我国房地产问题的焦点所在，是房价非理性上涨的集中点，是居民反应最大、最为不满的城市。也就是说，地价推高房价主要是这些地区。这应该是国土资源部调查地价占房价比的重点。在国土资源部调查的东部、中部和西部中，中西部占比多少？如果中西部占620项目比例过大，中西部的低占比肯定拉低整个地价占房价的比例。
    仅仅公布一个土地占房价的比例能否就证明地价推高房价否，值得商榷。实际上，构成房价的土地价格、政府税费、建安成本、开发商的利润这几个主要部分，除了建安成本一目了然外，其他三项弹性都很大，至今都是一本“糊涂账”。土地价格、政府税费、开发商的利润共同一轮又一轮推高了房价。用一个比例并不能说明没有推高房价，比如：按照地价占房价平均比例为23.2%来说，假如房价为10000元/平方米，那么，地价成本为2320元；假如地价成本增加到4640元，那么，房价上涨到了20000/平方米，地价比例仍是23.2%，而房价却翻了一倍。这能说地价没有推高房价吗？是地价上涨带动其他成本跟着轮番翻番高下去的关系。最近，北京、上海、杭州、广州地王频现，一些地王楼面地价已经达到了1万多，试想房价能低吗？除非开发商是傻子。
    不过，毕竟国土资源部公布和回应了对于地价推高房价以及相关数据质疑的问题，虽然个别地方有待细化，但是，这些数据总体来说有理有据，具有权威性。国土资源部开了一个好头。启动了公众期待已久、要求公布房价成本的序幕。非常值得肯定。
    衷心希全国工商联房地产商会能尽快公布开发商利润占房价的比例到底多少？希望地方政府尽快公布税费占房价比例到底多少？彻底揭开房价成本构成这个谜团，还广大百姓一个清清楚楚、明明白白购房的市场环境。

新闻链接：http://news.xinhuanet.com/house/2009-07/25/content_11768893.htm
http://news.xinhuanet.com/house/2009-06/24/content_11590383.htm