央行银监会房贷新政是一箭双雕

    中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知（以下简称《通知》），严格房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信、监测和风险防范等项管理（9月28日《新华网》）。
    央行、银监会这次房贷新政一个突出特点是，政策制定精细化了，调控针对性、操作性强了，克服了过去一个标准、一刀切或者切一刀的情况。比如；对于涉及广大百姓的住房消费贷款问题，《通知》对于自主性、投资性、投机性三个层次的住房信贷实行了差别政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。这充分体现出区别对待的原则。
另一个突出特点是，涉及房地产信贷的面比较广，规定非常具体，充分利用信贷政策，配合国家稳定房地产市场的健康发展，维护房地产市场的良好秩序。《通知》要求对囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。《通知》进一步严格规范土地储备贷款管理，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
央行、银监会这次房贷新政的目的有两个：一是防止房贷风险发生。美国次级抵押贷款危机的一个教训是，盲目、低标准发放个人住房抵押贷款，最终导致借款人还款困难。而贷款机构预期房价一直会上升，借款者既是无力还款，其房子价值完全可以抵偿贷款本息，结果却出现了楼市下跌状况，使贷款公司既是收回房子也抵偿不了贷款本息，风险随即发生。我国个人住房贷款总体上质量是好的，但是，近期也出现了个别无法还贷的情况。更为严重的是，目前房价如此之高，贷款风险随房价上升也在提高，在此情况下，必须出台对策来预防房贷风险。那么，提高首付款比例就是房贷政策的必然选择。每提高一成，住房贷款风险就减少一成，比如：30%首付，房价跌破30%时，贷款本金就会遇到归还难的风险；如果提高到40%，房价跌破40%，贷款本金才会出现风险（当然，加上利息肯定银行亏本）。
目前，我国由于房价离谱奇高，楼市股市已出现联动风险，可以说，楼市股市正在刀尖上跳双人舞。综观美国、欧洲等发达国家经济危机和金融危机爆发原因，股市、楼市无不是导火索。如果我国房价出现大幅波动，发生目前美国次贷危机的可能性不是没有。而从根本上防止这种现象的发生，必须从源头上把好住房贷款的质量关，因此，提高第二套房首付比例是央行、银监会做出的正确抉择。
二是限制住房投资，遏制住房投机行为。对第二套住房贷款提高首付比例，并且利率大幅提高，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，其目的在于限制投机行为，挤出楼市泡沫。对房地产开发贷款、土地储备贷款的新政策都体现出遏制投机的宗旨。
因此，这次房贷新政能起到一箭双雕的效果。但是，正因为这次新政比较精细化、针对性较强、措施很具体，这就使得执行中难度更大，更不容易把握。因此，必须在执行、落实上下工夫，监管部门和商业银行要尽快出台实施细则。笔者始终认为，在调控楼市上，国家出台的一系列政策，不是政策本身存在多大漏洞，而是执行的不好、不坚决，特别是遇到非议和反对声音时，出现了犹豫和左顾右盼的情况。笔者注意到，这次房贷新政刚出来一天，就有许多人又站出来反对了。
有的说，又可能是“空调”；还有的说，是饮鸠止渴；更有甚者说，挡住了低收入者购房，高收入者有的是钱，根本不在乎首付和利率提高多少。这些反对意见中有些是盲从和不懂得目前金融监管的发展步伐，比如：有人说，目前银行又没有联网，一个人在多家银行贷款怎么能发现，这就是对人民银行监管的无知：中国人民银行已经建立了企业信用信息基础数据库和个人信用信息基础数据库，录入企业和个人的所有信用行为，通过这个系统可以查询到企业和个人的贷款情况，目前，各家商业银行都在使用。再比如说，挡住了低收入者购房，高收入者有的是钱，根本不在乎首付和利率提高多少？央行、银监会主要监管信贷风险，有信用行为的，才纳入其监管范围，正像《通知》里所说的：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的……”这里的“已利用贷款购买住房”是个关键点。央行、银监会在房地产市场上不可能什么都监管。如果不是利用贷款购房投机，就不可能有信贷风险，也不是央行、银监会的监管范围，其他部门应该肩负起这个责任。反对甚至漫骂这个新政还有一种人，那就是在楼市上的既得利益者，比如：个别开发商、投机炒房者等，因为这个新政击中了他们的软肋，可能挡住了他们继续攫取暴利的路子。越是这样，越说明这项政策的正确性，越要坚决贯彻落实下去。如果高税率开征第二套住房保有税以及对超过一定面积的大户型征收保有税，可能有既得利益者跳的更高、骂的更加厉害。

新闻链接：http://news.xinhuanet.com/house/2007-09/28/content_6804607.htm
http://bj.house.sina.com.cn/news/2007-09-28/0803216025.html