房价会跌15%？港商预测有道理吗？

香港中介业巨头、香港中原集团董事局主席施永青预测，由于国内宏观调控政策正逐渐显现威力，国内房价未来将下跌15%左右（7月6日《新华每日电讯》）。
这是继经济学家易宪容曾经预测上海房价将跌50%，北京房价将跌30%后，又一个用具体数据来预测房价下跌的人士，并且是一位港商。易宪容先生的预测曾经遭受到很大抨击，有关部门领导甚至让其闭嘴，一个时期易宪容教授遭受了很大压力。这次施永青先生的预测会不会遭到同样命运还是一个未知数。这主要得看其预测是否有说服力，分析是否有道理？
笔者认为，施永青先生的预测是经过认真分析和深刻观察后得出的结论。并且，他的预测有其独到之处。
他除了利用历史数据进行分析外，提出了一个往往被人们忽视，但却对价格走势影响很大的原因，那就是房地产商和住房消费者的心理因素。他说，部分房地产开发商的心理防线出现了松动，因为担心更具影响的宏观调控政策的出台。这种心理因素同样存在于消费者身上，如果消费者一直处在观望状态，整个房地产市场的交易情况就不会太好。我国历史传统上所说的“买涨不买跌”现象，至今还相当灵验，其实说的就是消费者的心理因素，用经济学术语就是消费心理预期因素。当前，国家接连出台调控房地产政策，信贷、税收、土地、建筑规划、房屋结构调整等多项措施已经相继出台。近期，关于控制外资、限制非中国居民在华购房政策也将出台，打击地产官商勾结已经开始加大力度。这种种措施的全面出击和“围攻”，地产商心理防线正在被击破，消费者预期房价下降的心理在增加，市场出现了交易清淡、观望严重、购买力减弱，甚至开发商和投机者打折销售的情况。因此，目前市场心理因素正在涌向下跌一方。
同时，目前宏观经济形势是，前几个月固定资产投资依然过大，货币信贷投放速度过快。下步经济上的宏观调控措施一定会加大加快，房地产市场将首当其冲。房价继续上涨没有宏观面支持和环境。
当然，房价最终到底怎么样，关键看政府调控的决心。以笔者看，只要切实落实这次国家的调控政策，房价猛涨的情况一定会得到遏止。比如90平方米套型建筑面积的70%规定，房屋交易税延长到5年的规定等，这些都是调整住房结构的切实之举，关键在于落实下去。不过，有上次调控结果反弹的教训，我认为国家这次是不会再重蹈覆辙的。
因此，港商施永青的预测是有一定道理的。

二○○六年七月六日
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