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(2013-08-06 18:29:42)
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分类： 城市类文章 |
“鬼城”的价值早已实现
作者：王海丰（Marcosir@126.com）
这两年，各方舆论大量诟病鬼城，甚至惊动了国际媒体也大篇幅关注中国的鬼城问题。近日又看到一篇报道，说中国有12座鬼城，分别是：内蒙古鄂尔多斯康巴什、内蒙古呼和浩特清水、内蒙古巴彦淖尔、内蒙古二连浩特、郑州郑东新区、鹤壁、信阳、营口、常州、江苏镇江丹徒、十堰、呈贡。那么鬼城如此之多，为何政府和企业仍在不遗余力的制造鬼城呢？上述鬼城之中，有几个我还是有时间亲自考察过，说鬼城不假，但很少探究鬼城内在的逻辑。
一、鬼城多是大手笔
我们看到上述的鬼城多是地方政府城市规划的大手笔，往往以新区建设、新城建设的名义大力开发房地产的产物。在这些鬼城，大多气势恢宏，建筑磅礴，融入了很多的创意和地方政府的雄心。来到这些鬼城，我们首先是被震撼，震撼这里建筑的规模与形式多样。
在这些鬼城，那些房地产商似乎也放开了手脚，其建设的项目也大多在规模、形态等方面都体现富丽堂皇与生活品味。
二、鬼城有其深层原因
鬼城的参与者既有地方政府也有房地产商，再加上购房者，如果这三方哪一方不愿意参与鬼城的建设也不可能吧鬼城扩张到如此规模。并且这三者又互相影响，互相推动，最终把鬼城的泡沫越吹越大。因此在逻辑上必须有这三方的参与，同时这三方又都可得益。
政府的收益在于财税，尤其是土地出让带来的卖地收入，再有就是房地产开发与销售环节获得的税费收入。在此过程中，政府需要投入基础设施建设，但这种投入带来的相关收益更加惊人。由于中国房地产业进入了投机阶段，政府则略过了以产业和人员集聚来推动地产发展的阶段，直接把地产作为了唯一的理由。
房地产商的收益在于利润，这毋庸置疑。房地产商购买土地、设计产品、生产产品，最后只有实现销售才可获得利润。据我的不完全调查，虽然各地鬼城频现，但大多项目其实已经完成销售，也就是说地产商已经赚钱离场，实现了利润。
购房者大部分的需求并非自住，而主要是投资与保值。从这个角度讲，大部分购房者都是幸运的，尤其是越早购房者越幸运，他们获得了房地产投机的巨额收益，甚至有些人一夜成为百万富翁。
在这个过程中，由于政府只为了土地收益，其城市配套，尤其是一些细节并不健全，如交通便利性等，导致新区的居住并不方便。而人口集聚度不高，入住率低更是使得各种配套进入恶性循环。由于购房者主要是为了投机，不可能自住，所以大量的住宅闲置也就不足为奇。这也就是鬼城产生的真实原因。
三、鬼城的价值与后遗症
可见，虽然政府、地产商、购房者都实现了自己的价值诉求，在鬼城的建设中都是获利者，可投资品产生泡沫后都有一个问题，就是最后接棒者是最惨的，但前面的人都是受益的，这就是所谓“博傻”原理，就是看谁是最后的傻子。因此，在投机泡沫下，泡沫破灭的成本必然由一批人来承担，可这又与政府和地产商何关呢，他们早已获利离场，是这场赌博最初的受益者。
正是这种投机性，导致了房地产失去了其原有的居住属性，而成为了一种纯投资品，那么其价值波动可能很大。同时，城市新区的建设时为了城市发展带来后续力量，尤其是带来生产和消费的能力，但由于其投资品的性质，导致新区发展滞后，人口无法集聚，产业发展无法成规模。这种情况下，新区往往成为城市发展的累赘，其提前透支了城市发展的动力。
在该种局面下，新区路在何方呢？最简单的就是靠城市自然发展与延伸，住不到鬼城的位置，逐步带动鬼城发展，这不是不可能。但对康巴什这类鬼城来说不可能，因为东胜区实在是和康巴什距离太远。
由于鬼城透支了城市发展的动力，城市发展举步维艰，在房地产市场向好的情况下，地方政府如何应对呢？应对的办法很简单，就是造新的鬼城，因为鬼城的价值链一直是畅通的。在房地产不好的情况下，政府有两个选择，其一是以鬼城为依托发展产业，但见效慢，还有就是收缩策略，减少鬼城的维护投入，让鬼城进一步衰落。曾见到一地方政府，他们的新区建设很好，尤其是绿地、公园等设施齐全，招来了一大批房地产商建设住宅，但却没有产业支撑，该政府官员讲：“土地收益花的差不多了，未来这了为政府带来的收益可能给公园植被浇水的钱都不够”。
四、总结
在我们诟病鬼城的时候不要忘记，其实鬼城是个很好的产品，产品的各方，甚至银行等相关方都是受益的，但地产形势出现变动呢？我们还能造出更多的鬼城吗？
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