加载中…城市运营越来越急功近利
(2013-08-06 11:28:50)
标签：
城市运营区域发展地方债财经 |
分类： 城市类文章 |
城市运营越来越急功近利
作者：王海丰（Marcosir@126.com）
各地城市运营分生水起，城市规模逐步扩大，城市产业越加丰富。中国各城市的高速发展和城市竞争的日益激烈使得城市运营越来越重要，城市运营成为政府规划和发展城市的主要思路，为了把握住城市运营的方向，各地往往搭建城市运营平台，也可视为城市融资平台。城市运营的基本模式还是以土地为中心，通过基础设施、产业来规划区域蓝图，进而提升区域地价，吸引地产商进入，为前期投入买单，形成良性循环。但随着房地产热和短期政绩的压力，一些地区在城市运营中往往不注重产业特点，不注重持续发展，而是用部分基础设施吸引地产开发，而尽快实现财务回收。
一、传统的城市运营模式
传统的城市运营模式往往以基础设施建设起步，并大力招商引资，形成产业基础，随着产业的发展，政府逐步获得财税收入，进而弥补政府在城市运营中的投入。在这个过程中，房地产并不是主导产业，而是伴生的，不是原因，而只是一个结果，因为随着产业发展，必然有居住、消费的需求，住宅与商业地产自然兴起。
在此过程中，土地实现了增值，产业释放了价值，地方获得了财税收入，逐步支撑城市运营进入一个较良性的循环。这也包括两个过程，最初是靠土地收益，其后则主要靠产业收益。
这种城市运营较成功的可能是曲江新区，以大唐芙蓉园为基础发展旅游业，进而促进周边土地升值，实现投入的汇报，同时也带动了区域旅游的发展，产业的贡献率也逐步提高。另外可能是苏州工业园，通过产业带动周边区域的发展。
二、急功近利的城市运营模式
从产业到土地升值，再到产业收益似乎过于漫长，地方政府都在寻找更便捷的路径。随着房地产投机的高涨，一些城市开始绕过产业引导阶段，希望以基础设施带动房地产，进而实现土地的短期收益。地方政府为了吸引地产商，往往大力推进基础设施建设，或者举办大型活动，建设大型公园等方式提升周边土地价值，带动房地产建设。
但该类模式没有打造产业基础，没有实现产业集聚，因此很难实现人口集聚，也就是说盖出的房子往往没人住，商业只能闲置。从长期看，土地收益后再难获得大量的财税收入。
虽然有些地区在房地产投机高涨的时候，也实现了房地产销售，即使康巴什这样的鬼城，大部分房子其实也已经销售出去。但从中长期看，这些地产只能长期闲置，甚至有贬值风险。而地方政府急功近利的实现了短期收益，却很难实现长期收益，再考虑用城市运营的思路，哪怕是传统的思路都十分困难，因为已经不能实现产业和房地产的配合与协调发展。
三、急功近利的危害
急功近利造成的危害十分明显，短期看一些城市出现了地产滞销，大量资金沉淀在地产项目上，难以实现快速回流，并影响到上下游产业，造成了相关产业的困难。
同时，由于没有给予土地增值的时间，土地增值有限，难于弥补政府投入，尤其是政府债务往往长期化，而独体收入却是即期实现，大部分资金会被政府花掉，或再投入到建设之中，这样政府操纵的资产的盘子越来越大。随着时间推移，政府还款压力增大，而中长期收益却无法实现，导致了政府债务风险越来越大。
再有就是在增长的压力下，政府将被这种模式绑架，只能不断的加大土地财政力度，不断开发房地产，使得薄膜越来越大，未来只能是一种悬崖式跌落。
喜欢
0
赠金笔
前一篇：城镇化不能只是房地产
后一篇：“鬼城”的价值早已实现