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(2013-08-06 10:40:06)
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分类： 地产类文章 |
城镇化不能只是房地产——产业与城市空心化视角
作者：王海丰（Marcosir@126.com）
中国推出了大力推进城镇化的计划，并希望以此成为推动下一阶段经济增长的重要引擎。但从近年的发展看，城镇化已经成为经济发展的引擎，从房地产的高速发展和对经济及地方财政的贡献就可以知道这种引擎的作用是多么明显。但这种经济促进作用却具有不可持续性，虽然我们看到了大量城市在改革开发中崛起，但无论是哪个城市，其崛起并不是靠房地产，而是靠其他产业，尤其是工业的推动。无论是深圳，还是大连，甚至是西安这样的城市，其崛起主要靠的是以工业为基础的各种产业，一些城市产业结构单一，一些城市可以靠三次产业的均衡发展实现跨越。
但近年来（尤其是近五六年）却有一种不正常的现象，各地不是把工业、服务业作为产业的主要支撑，而是把房地产，尤其是住宅地产作为了发展的重要支撑，房地产贡献了经济增长的大部分份额，房地产业贡献了很大比例的财政收入，并且各地所谓的经营城市、城市运作等核心还是以土地为中心的房地产。
一、房地产威胁产业发展
那么我们其实就发现一种现象，房地产其实不应该是一个原因，而应该是一个结果，但这个逻辑已经被打破。按正常的逻辑，城市经济的崛起初期主要靠工业，其后则将迎来服务业的崛起，而产业的发展则带来人口的集聚，人们进入一个城市的目的就是为了就业，借助相关产业发展的东风。但我们现在的逻辑则是并非产业发展带来地产的繁荣，就像并不是人口需要房子，而盖出房子。而是先盖出房子，再考虑其他。支撑这种逻辑其实不是产业发展的思路，而是一种投机思路，是政府、企业、民众三方投机的结果。这种投机造成房地产的发展已经大大超出现在城市发展的需要，房地产的繁荣并非建立在产业发展需要的基础之上，而是把房地产作为了自身的一种循环。其结果也很明显，各地开始出现鬼城，很多地方的住宅存量几十年也消化不完。同时住宅占有了大量土地，或者住宅推高了土地价格，使得工业、商业等用地的价格水涨船高，已经威胁到了相关产业的生存。
由于中国的劳动力与发展阶段决定了其在相当长时间内将依赖劳动密集型产业，但房地产的高速发展不仅仅推升了产业的土地、资源等成本，也推高了劳动力成本，因为地产繁荣之下可以在地产中获得相关收益。这就造成了大量的工业企业经营困难，同时，在房地产高利润、高投资回报的诱惑下，大量的产业资本不是用于升级改造，而是用于地产开发与炒作。
二、城市产业空心化的威胁
随着房地产的繁荣，工业等被挤出国民经济序列，尤其是在一些城市建成区，工业比例被大幅压缩，城市经济明显商业化。但从产业的基本逻辑看，商业之只是一种流通环节的增值，虽然十分重要，甚至可以获得更高的收益，尤其是一种富民行业，但却不是产业真正活力所在，而工业制造环节（包括研发、设计等）才是创新的源泉。我们看到很多城市面临的基本发展情况则是服务业比例大幅度提升，但工业比例却大幅度下降，在这种情况下，城市将面临空心化的危险。
从经济繁荣的基本逻辑看，城市经济的发展核心是城市间的竞争，而城市间的竞争关键在于城市的什么产品可以卖到对方的城市，赚取相关的财富，这样才算是创造了城市价值，而这种使命的载体主要是工业。当然，部分服务业也有这样的功能，但难度比较大，只有中心城市的服务业才具有这样的辐射力。如果没有财富创造机制，知识左手倒右手，财富可能会逐步降低，也就是一种低水平的内部循环，结果是少部分人可以在流通中赚到钱，而大部分人的消费能力可能越来越弱。
因此，如果失去工业，服务业缺乏很轻的辐射力，城市产业很容易出现空心化。而房地产业的大力发展并不是什么问题，关键是其发展能否与城市产业良性互动。如果仅仅发展房地产，大量建设住宅地产、发展商业综合体，却挤占其他产业发展的空间，则很可能陷入产业空心化的境地。
三、呼包鄂的经验
近年来我曾经做呼和浩特和包头等企业及政府的顾问，发现呼包鄂地区就呈现这种典型的产业格局。三个城市发展的路径完全不同，发展的活力也就差异明显。
其中包头是典型的工业城市，既有产业能力又有相关资源，如包头的钢铁、稀土等产业带动了周边产业的繁荣，城市发展后劲强劲。在国家大环境的影响下，房地产也发展强劲，但与相关产业的发展还算基本协调。
而鄂尔多斯的产业严重依赖煤炭资源，其迅速积累起了财富，虽然鄂尔多斯市政府大力引导工业等相关产业的发展，但在煤炭的诱惑下，工业的发展完全没有动力。但煤炭造就的大量财富必须寻找一个出口，房地产与民间金融成为了这种出口的一种必然选择。所以鄂尔多斯房地产发展相当超前，已经大大超过了产业发展的需要，造就了最著名的康巴什鬼城。
呼和浩特市是内蒙古首府，曾经工业也相当发达，但随着城市的发展，这些工业大多衰落，消费经济却开始崛起。因为在周边三该市旗县等商业经济不发达的情况下，大多到呼和浩特消费。近年到呼和浩特调研发现，呼和浩特市很多工业园区开始外迁，城市地产化明显，一个显著的标志就是大量的住宅地产出现，大量的城市综合体在建设之中。
三个城市发展的结果很很明显，包头经济一直稳步增长，而鄂尔多斯则飞速发展，呼和浩特经济增长一直动力不足。在当前经济危机的压力下，这种趋势更加明显。
可见，虽然我们可以强调城市分工，但也要避免城市空心化。
四、底特律的经验
前面谈到的是工业缺失会造成城市空心化的问题，有时核心产业的衰退也会带来城市的衰退。在国际金融危机的打击下，美国第五大城市底特律从高峰时期的近200万人口到现在的70多万人口，已经滑落到第18位。
汽车工业的衰退带来了底特律的破产给我们的基本启示是工业对一个城市何其重要，底特律曾经是产业之都，各项服务业发达，城市灯红酒绿，但在主要工业衰退后则出现了经济的大幅度下滑，城市人口大量迁出。因此我们看到了一个典型的逐步空心化的城市，虽然具有200万人口的住房承载能力，虽然有曾经发达的服务经济，但工业衰退不可避免的带来了城市的整体衰退。
五、房地产是中国城市饮鸩止渴
中国城市在去工业化的过程中很可能也将陷入衰退，但房地产却救了相关城市，并且也加速了城市去工业化的进程。但房地产的繁荣却带来了城市经济的快速发展，带来了财政收入的大幅度增加，因此去工业化对城市毫无影响，并不会出现底特律式危机。但这仅仅是饮鸩止渴而已，因为城市经济发展要靠产业，尤其是附加值高的产业，随着中国人口增速降低，甚至要带来人口负增长，大量的房地产建设很可能在某个阶段戛然而止，并且再无发展的空间。因为房子已经足够用，就像底特律一样，没有产业支撑，光有房子没有意义。
房地产的这种突然减速，就是房地产泡沫的破灭，将会释放出大量的劳动力，造成城市人口失业，同时，房地产相关联产业大幅受挫，城市消费能力大幅下降，城市陷入衰退。虽然这是普遍性打击，对国家是个灾难，但真正可以再发展的，或受影响较好的，肯定是那些工业基础较好的城市。
房地产也是在寅吃卯粮，因为产业发展不能和房地产良性互动，房地产太过超前，即使城市有很好的产业布局和发展，但未来将丧失地产发展带来的好处，这些好处已经被现在的地产商与地方政府提前预支了。
六、城镇化关键是产业发展
我们看到的城镇化，提高最多的无非是城市面积、城市人口比例，还有打量了人口要转移到城市。而在提出城镇化的目标后，最兴奋的则是地产商，这里并没有提到靠什么样的产业支撑城镇的扩张与发展。这种思维造成的结果就是用房地产的发展偷换城市化的概念，造成的只是一种虚假繁荣。
我们前期的城镇化就是不注重产业化，不注重人的城市化，只注重房子的城市化，其结果已经显露无疑，切不可用城镇化的概念再助推这种问题的恶化。
七、城镇化的正确逻辑
城镇化的正确逻辑应该首先是产业化，其次是人的城市化，再次才是房子的城市化，我们现在对前两个都重视不足，很多地方政府只是关心房子的城市化而已，这种思路对城市的持续发展危害极大。
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